최근 나온 2008년 국세조사(Census Bureau) 상반기 자료에 따르면 미국 전역의 부동산 시장에 매물로 나온 230만채가 넘는 주택 중 상당수가 포클로저(차압·Foreclosure) 대상이다. 이와 관련, 부동산 자료조사기관 데이타 퀵(Data quick)은 최근 캘리포니아 경매물건 보고를 통해 2008년 상반기 경매건수는 작년 대비 약 327% 증가했다고 발표했다. 2007년 상반기 경매물건수는 총 1만1천32건이었으나 올해의 경우1월부터 3월까지 집계된 경매물건은 총 4만7천171건으로,캘리포니아주 전역에 걸쳐 매일 평균 500건의 집들이 경매로 넘어가고 있는 셈이다.이렇게 집들이 경매로 넘어가는 가장 큰 이유는 바로 미납된 모기지 페이먼트때문이다.하지만 다양한 부동산 소유에 따른 관련비용으로 인해 방심한 가운데 한 두건 납부기간을 놓치게 되면 예상치 않게 불가피한 위험상황에 빠질 수도 있다. 재산세나 HOA비용을 제 때 내지 않을 경우 발생할 수있는  ‘세금경매’(Tax sale)나 법정소송이 그러하다. 몇가지 사례를 살펴보자.

1. 재산세(Property Tax)
재산세는 집주인이 매달 또는 매년 직접 내든지 아니면 융자은행이 설정한 에스크로 임파운드 어카운트를 통해 직접 납부되는 케이스다. 캘리포니아의 경우 만약 재산세가 5년이상 미납되면 그 부동산이 속해있는 카운티가 ‘택스 세일’이라는 공매를 통해 일반대중에게 팔아 밀린 재산세를 받아 내게 된다. 그렇기 때문에 대부분의 경우 만일의 사태에 대비,은행측에서 에스크로 임파운드 어카운트(Escrow Impound Account)를 통해 재산세 납부를 미리 설정해 놓는다. 물론 상당량의 모기지가 묶여 있는 집의 경우 흔히 발생하는 상황은 아니다. 이때 융자 은행측이 재산세를 내고 새로운 밸런스를 모기지에 추가하므로, 만약 경매로 집이 넘어 가지 않게 되면 집 주인들은 늘어난 페이먼트를 모기지와 함께 내게 된다.

융자 은행측이 이렇게 재산세 납부를 신경써서 관리하는 이유는 ‘파는 권한’(Power to sell)을 가진 카운티가 재산세 미납을 이유로 ‘택스세일’을 통해 관련 부동산을 최소가격으로 마켓에서 파는 것을 막기 위해서이다. 그렇게 되면 은행 융자금을 받을 방법이 없어지기 때문이다.

(1) 경매주택 팔릴 경우 재산세 페이오프 순위 넘버 원
일반적으로 집이 경매에서 팔리게 되면 판매금액으로 집과 관련된 경비들을 하나하나 페이오프하게 되는데 이때 가장 먼저 갚는 것이 그동안 여러차례 밀렸거나 현재 납부기간 안에 있는 재산세이다. 정부관련 세금은 늘 페이오프 리스트에서 우선순위이다. 그러므로 카운티가 가장 먼저 돈을 받는다. 그 후 남은 금액은 첫번째 모기지, 두번째 모기지 등으로 갚는 순서가 정해져 있다. 만약 경매 판매금액이 첫번째 모기지를 다 갚기에도 충분하지 않으면 두번째 모기지 융자은행이나 HOA(Homeowners Association)를 끼고 있는 콘도나 타운홈의 집주인 협회및 기타 저당권자들에겐 아무 것도 돌아가지 않게 된다.

2. HOA (Homeowners Association)
집주인 협회측은 HOA경비 미납금액이 경매를 통해 다 갚아지지 않으면 당사자가 해당 집의 주인이 아닌 시점을 시작으로 부채를 산정,법정에서 집 주인을 고소할 수 있다. 하지만 현실은 다르다. 일반적으로 경매로 희생된 집주인들의 경우 ‘판결 저당금’(Judgment lien)을 낼 만한 엑스트라 리소스가 없고,돈을 갚아야겠다는 강한 동기가 없기 때문에 고소를 한다는 것이 시간적으로나 경제적으로 별 효용가치가 없다. 결과적으로 협회쪽에서는 소송에드는 비용마저 건질 가능성이 희박하다고 보고 그냥 돈받아내는것을 포기하는 경우가 다반사이다.

3. 주택 재해보험 (Hazard Insurance)
집과 관련한 경비 가운데 하나로 주택 재해보험이 있다. 이는 주로 에스크로 임파운드 어카운트를 통해 매달 모기지에 추가되어 납부되거나 주인이 따로 내게 된다. 재해보험을 몇 번 안 낸다고 해서 집이 경매로 넘어가거나 부동산에 저당이 붙지는 않는다. 단지 보험료를 내지 않게 되면 자동적으로 계약이 해지돼 집에 더이상 보험이 없게 되는 것이다. 하지만 지진, 태풍, 홍수같은 예측불허한 자연재해나 화재 또는 기타 이유로 주택이 소실되거나 심각하게 훼손되는 상황이 발생하면, 부동산 마켓에서 ‘팔수 있는’ (Sellable) 카테고리에서 벗어나게 된다. 그렇게 되면 융자금 회수 불가라는 치명적인 손해를 떠 안을 수 있게 되므로, 이 경우도 역시 은행에서 보험료를 관리하고 대신 임파운드 어카운트에 엑스트라 비용을 추가할 수 있다. 일반적인 경우 융자 은행들은 집 보험가입이 없는 경우 새융자나 재융자 승인을 허용하지 않는다.

4. 경매, 공매 방지 첫걸음
이외에도 집에 화근을 가져올 수 있는 여러 케이스들이 있으므로 ‘꺼진 불도 다시 재확인’하는 마음자세가 어느 때보다 필요한 시점이다. 집이 경매로 넘어가는 것을 방지하려면 집 경비와 관련, 페이먼트의 종류와 각각의 마감일을 잘 파악해서 제때 납부하는 것이 가장 중요하다. 이는 매달 내는 모기지 페이먼트 외에도 재산세, HOA비용, 재해보험 등 집과 관련된 경비내역을 잘 알고 있어야 한다는 것이다. 그러다보면 ‘배보다 배꼽이 더 큰’상황은 발생하지 않을 것이다. 즉 몇 백달러,몇 천달러 미납된 작은 경비들로 인해, 수십만달러 이상 가치의 부동산이 경매나 공매 혹은 법정으로 넘어가는 스트레스풀한 상황은 미연에 방지할 수 있지 않을까?

서니 리(Sunny Lee)/종합플래닝 전문가
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*서니 리의 ‘미국에서 부자되기 101′은  아시아 방송 채널 LA18(http://www.la18.tv/) 을 통해서도 만나 볼 수 있다.