지난해 이맘 때 즈음 오래 전 창고리스를 찾아드렸던 회사의 A사장님이 전화가 걸려왔다.  상의할 일이 있으니 잠간 만나자는 내용이었다.

그 당시에도 전반적 경기가 좋은 편이 아니었었는데, 리스가 혹시 잘못 되었나 하는 일말의 불안감을 가지고 미팅을 하였고 그분을 만나 회의를 진행하면서 흐뭇한 마음을 감출 수가 없었다. 요인즉, 조만간 테넌트로서 렌트 생활을 청산하고 회사 사옥을 갖고 싶다는 말씀이었다. 

이처럼, 어려운 경제환경에서도 꾸준히 성장하고 또 힘(다운 페이먼트)을 비축하여 ‘내 건물’을 갖는다는 것은 자기 비즈니스를 하는 업주들의 꿈이 아닌가 싶고, 또한 이런 업그레이드 되는 모습들은 필자가 브로커 활동을 하면서 가장 뿌듯함을 느끼는 보람찬 ‘사건’이라 할 수 있다.

당시, A 사장님은 건물주에게 약 5,000달러 정도의 렌트비를 매달 지불하고 있었는데, 공간도 더 필요하고 창고 시장의 전망(향후 시세차익 기대)이 좋아 내건물로 마음편히 쓰면서 이왕이면 투자의 개념으로 구입을 해 보시겠다는 말씀이었고, 1년 정도의 조사와 현장 방문과 수없이 발품을 판 끝에 얼마 전 딱 알맞는 공장을 찾으시고 에스크로를 오픈하였다.

10% 정도 다운한 후, SBA론을 하면 매달 약 1만달러 정도의 론 페이먼트가 발생되는데, 지금 렌트로 사용하는 면적보다 훨씬 큰 공간을 사용할 수 있으면서, A사장님이 쓰시는 면적을 제외하고도 약 1만2,000SF 의 공간이 추가로 남아 있는 상황이다. 여기에 리스를 놓아 렌트비를 받으면, 현재 시세에서 보수적으로 계산하여도 약 5,000달러 정도가 매달 새 입주자로 부터 들어와(Passive Income), A사장님(새 건물주)의 월 모기지 페이먼트에 50% 정도를 테넌트로부터 커버받을 수 있다는 계산이 된다. 

그리고 매년 렌트비 인상분 만큼 향후 재산세까지도 도움을 받을 수 있게 된다.
따라서, A사장님은 이 건물을 구입하여도, 원래 테넌트로서 지불하고 있었던 렌트비 5,000달러나, 지금 에스크로 중인 건물 구입 후 내는 월 페이먼트 (5,000달러 = 모기지 페이먼트 1만달러 – 렌트 수입 5,000달러) 차이가 없고, 오우너쉽 프라이드라는 자부심외에도, 절세 차원에서도 실질적 도움이 되는 일거양득의 효과를 누리는 것이다.   
즉, 건물가격의 10% 정도의 다운페이만 준비된다면, 테넌트의 입장에서 오우너의 위치로 전환될 수 있다는 뜻이다.

순전히 투자자의 입장에서 공장 건물을 구입하여 렌트 수입을 기대하는 경우, 흔히 샤핑센터로 일컬어지는 커머셜 건물 투자와 같은 수준의 ‘투자수익 회수율(cap rate)’ 은 당장 기대하기 어려울 수도 있다. 하지만 본인의 공장을 운영하면서, 남아있는 공간에 리스를 주어 임대수입을 발생시키며 안정된 사업을 경영하는 사례는 공장/창고 업계에서 보기드문 현상이 아니다.

이렇듯, 내 공장(단순 소유), 또는 내 공간(단순히 렌트)을 쓴다는 컨셉에서 투자의 개념(Own + Lease)으로 돌아선 분들은 계속 자본을 회전시켜, 눈덩이 굴려가듯 재산을 조금씩 불려나가며 아메리칸 드림을 일궈가는것이다.    

어떻게 보면, 테넌트 입장에서, 건물에 별 다른 신경안 쓰는 것으로 편안함을 느끼시는 분들도 있을 수 있고, 또 건물 오우너가 된 경우 자기 비즈니스하기도 바쁜데 옆집 입주해 있는 테넌트 돈 매달 수금하는 것이 번거로울 수 있다. 

하지만 조금만 생각을 넓히고(목표), 좋은 만남을 갖고(네트워크), 그리고 열심히 노력(열정)한다면, 요즘 세간에서 회자되고 있는 ‘부자되는 길’이 보여지는 것이 아닐까 한다.

물론, 언제나 그렇듯이 에스크로가 무사히 종결되야, 내 건물이 되는 것이지만, A 사장님은 벌써 새건물 치장에 꿈이 잔뜩 부풀어 있다.

오스틴 김(Austin Kim) – AIR 정회원, 솔로몬 부동산 대표
▶문의 (213) 386-9300
 (323) 833-1702

▶AIR (American Industrial Real Estate Association)란?
지난 주 첫 칼럼이 나간 후에 여러분들의 적지 않은 문의전화가 있었고, 그중에서도  ‘에어(AIR)’ 가 무엇을 뜻하는지, 그리고, 어떤 의미를 부여하는지를 궁금해 하시는 분들이 가장 많으셨는데, 앞으로 계속 언급될 내용이기에 간단히 부연설명할까 한다.
AIR 은 American Industrial Real Estate Association 을 축약한 것으로, 1960년에 창설된 미주류사회의 비영리 회사로 이름에서 볼 수 있듯이 산업용 부동산(공장, 창고) 에 포커스하여, 매매와 리스 관련 서비스(멀티플 네트워크)를 제공하며, 약 1600 명의 브로커가 가입, 활발한 활동을 하고 있다.      
일반 주택에서 사용되는 계약서와는 구별되게 공장,창고에 적합한 자체 계약서를 사용하고 있으며, 비교적 높은 가입 유지비와 까다로운 정회원(일반적으로 준회원에서 2년 후, 정회원 자격가능) 심사로 회원들을 관리하기 때문에 브로커 사이에서는 널리 알려져 있는 협회는 아니지만, 고객의 입장에서는 AIR 회원사또는 소속 브로커부터 업그레이드 된 전문서비스를 받을 수 있으므로 많은 혜택을 볼 수 있는 장점이 있다.