▶앵커 테넌트(Anchor Tenant) :
샤핑 몰의 중심(Anchor)되는 입주자(Tenant) 로서, 주로 일반인들에게 잘 알려진 ‘규모있는 브랜드’가 그 역할을 하며, 소비자들을 발길(foot traffic)을 유도함과 동시에 좋은 중소규모의 입주자들을 모을 수 있기 때문에, 앵커 테넌트는 건물주나 샤핑몰 개발자와의 계약시 여타 입주자와 비교하여 호 조건의 리스를 얻는 경우가 많다 .  초대형 샤핑몰인 경우, 복수의 앵커 테넌트가 있을 수 있으며, 또한 앵커 테넌트의 선정이 그 몰의 시장성과 생존성을 좌우할 수 있기 때문에 선택에 신중함을 기해야 한다. (필자 주)

▶연봉 백만불 필요하신 분
1990년대 말, 짙은 아침 안개가 아직 남아 있는 페어팩스 디스트릭. 파머스 마켓의 비즈니스 업주와 주변 주택 오너들이 삼삼오오 몰려들면서 시위준비를 하고 있었다. 이유인 즉, 30대 후반의 어떤 젊은 사업가가 파머스 마켓 바로 옆에 대형 샤핑몰을 추진하는데 이로 인해 매상 급감 우려, 소음 공해, 교통 문제 등의 여러 가지 이유로 샤핑몰 건립을 반대하는 실력행사를 하고 있는 것이었다.

하지만 젊은 사업가는 결국 시 허가를 획득하고  1억6천만불 규모의 프로젝트를 시작하여 575,000SF 총 면적에 고급 테넌트와 길거리 점포를 넣고, 캘리포니아 명물인 디즈니 랜드의 방문객 수 보다 많은, 연인원 약 1700백만명을 끌어들이는 그로브 몰을 LA에 탄생시켰다. 완공전부터 한인들에게도 익숙한 노스트롬 백화점이 찾아와 앵커 테넌트(해설 참조)로 입주할 것을 사정하였다고 하니 이 몰의 인기를 미뤄 짐작할 수 있다.

1930년대 건축물 형태와 거리를 재현한 그로브 몰의 방문객들의 평균 이용액은 평균 126불. 그야말로 부동산 경험도 없고 샤핑몰 운영경험도 없었던 젊은 사업가인 릭 카루소 가 ‘여러 사람들이 같이 즐길 수 있는 예쁜 공간을 만들어보고 싶다’라는 꿈에서 시작한 사업이 대박을 터뜨린 것이다. 그는 여기에 그치지 않고 다시 글렌데일에도 15.5 에이커 땅에 고급 샤핑 몰과 아파트, 콘도가 어우러진 소도시 아메리카나를 그림같이 그려냈다.

흔히 업계에서는’컨셉 몰 개발’은 쪽박 아니면 대박이라는 이야기들을 많이 한다. 특히 위와 같이 주변인들의 많은 반대를 무릅쓰고 시도한 경우 더욱 그렇다. 현재 그로브 몰이나 아메리카나는 처음 반대를 했던 페어팩스의 파머스 마켓이나, 글렌데일의 갤러리아 몰도 사람들이 인산인해로 밀려와 오히려 동반 매출상승의 시너지 효과를 보고 있다고 하니, 한 사람의 꿈과 열정이 얼마나 도시의 얼굴을 더욱 화려하게 하고, 또  얼마나 많은 사람들에게 영향을 미치는 지를 보여주는 좋은 사례라 하겠다.

실제 우리 주변에는 이런 ‘대박신화’가 없을까? 금액이나 사이즈 측면에서 위의 예와 비교가 힘들지만, 주위에서 볼 수있는 평범한 일반인들이 벌이고 있는 개발사례를 들어 ‘대박 아이디어(백만불 연봉)’를 독자여러분께 제시해 보고자 한다.

골목길에 군고구마 아저씨처럼 구수한 인상을 가진 A 씨, 항상 허름한 옷에 먼지 가 잔뜩 묻어 있는 트럭을 타고 다니시지만, 그야말로 별로 ‘티’를 내지 않는 알짜 재력가이다.     

1년전 즈음, 필자를 통하여 사우스 LA 에 건물을 백만불에 구입하셨는데 당시, 두 테넌트로 부터 총 5천불 정도의 렌트수입이 있었고, 건물상태는 아주 낡아 있었다. 에스크로가 끝난 후, 다른 곳으로 이주를 희망하는 두 테넌트를 모두 내보낸 후, 새로 짓는 거나 마찬가지인 대규모 리모델링을 하고 나서, 얼마전 부터 다시 입주자를 받기 시작했는데 거기서 나오는 인컴이 현재 약 1만불, 모든 입주가 완료되면 1만5천불을 예상한다. 건물 자체의 상태가 크게 업그레이드 됨은 물론, 값어치가 당장 2배로 올라 시가 2백만불을 호가한다. 즉, 단순계산으로 시세차익이 1년새 백만불 되는 것이다.  

이분에게 이런 저런 운이 따른 점도 부인할 수 없다. 이를테면, 조닝이 공장용 (Manufacturing Zone) 에서 상업용(Commercial Zone)으로 용도변경된 것이나 테넌트가 마침 때맞혀 나가준 것이나, 그 지역이 히스패닉 인구가 집중되면서 지역경제 활동이 활발해진 점등… 그러나 무엇보다 A 씨의 개발 아이디어 (지혜)와 본인이 직접 밤을 새워가면서 건물을 업그레이드하는 열정이 없었다면 그 건물은 여전히 백만불의 값어치에서 머물러 있었을 것이다. A 씨는 거기에 안주하는 것이 아니라 또다른 ‘백만불 신화’를 만들어내기 위하여, 요즘도 필자와 같이 발품을 팔면서 나를 열심히 ‘괴롭히고(?)’계신다.

다들, 경제가 더 어려워졌다고 하는 시절이다.  이럴때 누군가 일년에 백만불 연봉을 개런티 할 테니, 일해달라고 요청한다면 정말 열과 성의를 다해 자기일처럼 일하지 않을까? A씨처럼 말이다.

오스틴 김(Austin Kim) – AIR 정회원, 솔로몬 부동산 대표
▶문의  (213) 386-9300, (323) 833-1702