임대주택이나 상가에 투자할때 그 혜택을 극대화하기 위해서는 다음에 나와있는 부분들을 유념해야 한다.

임대수입에는 정기적으로 받는 임대료와 기일이 되기 전에 미리 받는 렌트비도 포함된다. 보증금은 나중에 도로 내어주어야 할 경우 렌트 수입에서 제외할 수 있다.

하지만 리스가 끝날 때 마지막 렌트를 내지 않고 이 보증금으로 대신할때는 임대 수입으로 간주된다. 다시말해 리스조항에 보증금을 마지막 렌트로 확정해 놓고 이 보증금을 받으면 바로 렌트수입이 생긴것으로 간주한다.

또한 렌트를 받을때 보험료, 부동산세, 수도세 등을 합쳐서 받으면 이 전체금액이 임대수입이 되고 이들 임대비용은 따로 공제한다.

임대주택에 해당하는 공제 가능 비용들에는 Point/Loan Origination Fee, 모기지 이자, 재산세, 보험료, 보수·관리비용, 관리를 위한 자동차/여행 비용, 변호사 비용, 콜렉션 피, 전화, 전기, 개스, 수도료 등이 있다. 

이들 외에도 광고비, 토지 임차료, 공동구역 유지관리비, 온방·냉방장치 유지비, 부품비, 쓰레기수거료, 조경비 등도 가능하다.
이상의 실제 비용들 외에 큰 부분을 차지하는 것이 감가상각비(Depreciation)이다.
감가상각비란 구입원가와 이후 주택의 가치 및 수명연장을 위한 주택개량, 증축, 리모델링등으로 자산처리된 부분을 해당 연한에 따라 비용처리 하는 것을 말한다.
일반 주택과 달리 임대주택이나 상가는 각종 임대비용들과 감가상각비를 공제한 후 발생하는 임대손실이 다른 과세수입을 상쇄하여 줄여주는 역할을 하게 된다.

한가지 혼돈하기 쉬운 부분이 수리비와 공사비의 구분이다.
수리비는 건물을 사용가능한 상태로 유지하기 위한 비용이고, 공사비는 건물의 가치를 높이거나 그 수명을 늘리는 비용이다. 따라서 수리비는 수리를 한 해에 비용으로 전액 공재되고 공사비는 허용 연한에 걸쳐 감가상각 한다. 
임대용 다세대 주택의 지붕이 새 그 부분만 고치면 수리비가 되고 지붕을 다 걷어내고 건물 전체에 새 지붕을 설치하면 공사비가 된다.
페인팅, 파손된 창문 교체 등은 수리비로 공제가능 하지만 펜스 설치, Den에 패널 설치, 새로 플러밍을 하는 경우는 공사비에 포함되어 감가상각을 해야한다.

하지만 감가상각한 부분은 나중에 건물을 매각할때 15%의 장기 양도 소득 세율이 아닌 25%의 세금을 내야한다.
또한 임대하면서 발생되는 손실은 Passive Loss Rule의 여러 제한을 받게 되며 사업체 형태 선정과정도 중요하므로  세법전문가와의 세심한 장기 플랜이 요구된다.
▶문의:(213)383-1127

제임스 차/공인회계사