요즘 인터넷 발달과 교통체증의 심화에 따라 재택근무자가 크게 늘고 있다. 또한 소자본으로 사업을 시작할 때 거주하는 주택을 사무실로 사용하는 것을 자주 볼 수 있다.
　이와 같이 주택을 사무실로 사용할 때 아래의 몇 가지 조건을 충족하는 경우에는 종업원 (Employee)이든 자영업자 (Self-Employed)이든 상관없이, 또한 대상 주택이 본인 소유(Owner) 이든 렌트(Tenant)이든 상관없이 사업과 관련하여 지출한 부분만큼  홈 오피스 비용으로 공제받을 수 있다.
　홈 오피스로 비용공제를 받기 위해서는 자영업자인 경우에는 1)주택의 일부분을 사무실로 독점적(Exclusively)으로 사용해야 하고,  2)정기적(Regularly)으로 사용해야 할 뿐만 아니라,  3)사업을 위해 주택에서 고객을 만나고 상담하는 등 비즈니스와 관련(In the normal course of trade or business)된 일을 해야 한다.  한편, 종업원인 경우에는 자영업자보다 더 엄격하여 자영업자의 조건에 추가해서 고용인(Employer)의 편의을 위해서 종업원의 주택을 사무실로 사용하고  또  고용인에게 렌트를 하지 않은 경우에만 홈 오피스 비용공제를 받을 수 있다.
　그러나 몇 가지 예외조항이 있다. 즉, 상품(Inventory)이나 샘플(Sample)을 보관하거나 데이케어 (Daycare)로 사용하는 경우에는 주택을 홈 오피스로 독점적(Exclusively)으로 사용하지 않아도 된다. 
　예를 들어, CPA가 주택의 딘(Din)에서 고객의 세금보고서를 준비하고, 청구서를 작성하며 또한 가족들의 휴식 및 놀이공간으로 함께 사용하는 경우에는 홈 오피스 비용공제를 받을 수 없다. 왜냐하면 딘을 독점적으로 사무실로만 사용하고 있지 않기 때문이다.
　다른 예로, 공구(Tools)를 판매하는 자영업자가 창고에 상품을 보관하고, 때때로 개인용도로 사용한 경우에는 홈 오피스 공제를 받을 수 있다. 왜냐하면  상품(Inventory)이나 샘플(Sample)을 보관하는 경우에는 독점적으로 사용하지 않아도  되기 때문이다. 위의 홈 오피스 비용공제 조건을 충족한 경우에는 총주택 면적 중 홈 오피스로 사용하는 면적의 비율만큼 비용으로 공제 받을 수 있다.
　예를 들어, 4,000 sf인 주택에서 1,000 sf  만큼 홈 오피스로 사용하는 경우, 주택관련 총 지출금액의 25%(1,000sf  / 4,000sf)를 비용으로 공제 받는다. 
　이때 비용으로 처리 할 수 있는 항목은  주택담보 대출이자 (Mortgage interest),  감가상각비(Depreciation), 재산세(Property tax), 렌트비, 보험료, 수리비, 전기세, 개스비, 재해손실(Casualty Losses) 등 사무실을 유지하기 위한 모든 비용이 포함된다.홈 오피스 비용공제는 납세자 입장에서 볼 때 주거와 관련하여 지출되는 개인의 생활비를 사업비로 공제받을 수 있고,  금액 또한 크기 때문에 절세를 위해서 좋은 방안이 될 수 있다.
　이와 반대로 국세청(IRS)은 홈 오피스  비용공제 남용을 억제하기 위한 대책을 강구하기 때문에 감사(Audit)에 대한 대비를 철저히 해야 한다.  즉,  홈 오피스 비용공제는 납세자(Taxpayer)와 정부(IRS)간 이해가 첨예하게 상반되는 분야이기 때문에 주택을 홈 오피스로 사용하는 경우에는 장부정리 및 관계서류 보관을 완벽하게 할 필요가 있다.
▶ 문의 (213) 383-3203 / 웹사이트 skcpa4u.com

※필자소개 한국은행과 평화은행(현,우리은행)에서 회계,자금운용,외환,융자 업무를 담당하다 도미, 현재 Sim & Kim 회계법인의 공동대표로 활동하고 있다.