▲ 제임스 차 CPA가 완화된 연방세법 1031교환 조건에 대해 설명하고 있다.  ⓒ2008 Koreaheraldbiz.com

최근 미 국세청에서는 휴가용주택 (Vacation Home)이나 세컨드 홈의 동종 부동산 교환에 대한 완화 조항을 발표했다. 이에 따라 한인들도 주의깊게 살펴볼 필요가 생겨 제임스 차 공인회계사의 설명으로 새로운 완화 조항에 대해 자세히 알아본다.

 　일반적으로 연방세법 1031조는 부동산 소유주가 그 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입할 때 일정 규정을 준수하면서 다른 부동산을 구입하게 되면 매각수익에 대한 세금을 연기해 주고 있다. 하지만 이 법은 투자 임대나 사업상의 목적으로 사용되는 부동산에만 적용되었고 개인적인 목적으로 사용된 경우에는 그 자격이 상실됐었다.
　이러한 제약이 국세청의 새로운 법령을 통해 1031 교환을 할수있는 길이 열리게 된 것이다. 단 이조항의 혜택을 받으려면 다음 조건들을 모두 충족시켜야하며 2008년 3월 10일부터 교환거래된 주거부동산에 적용된다.
　먼저, 해당 부동산은 잠을 잘 수 있는 공간과 화장실 그리고 음식요리등의 기본적 생활시설을 갖추고 있어야 한다. 둘째로 교환된 주거부동산을 교환되기전까지 적어도 24개월이상 소유하고 있었어야 한다. 셋째로, 그 부동산을 각 일년기간중 14일이상 적어도 시장가격으로 임대를 준 기록이 있어야하며, 개인적인 목적으로 사용된 기간은 14일 이상 또는 임대를 준 기간의 10% 이상의 날짜를 넘지않아야 한다.
　다시말해, 이 조항의 혜택을 받으려면 오랫동안 임대를 줄 필요없이 단 14일만 되어도 가능하고 가끔 개인적인 목적으로 사용했어도 된다는 것이다. 넷째로, 교환거래된 이후에 대체 부동산 또한 적어도 24개월이상 소유하고 있어야 한다.  마지막으로, 대체 부동산을 각 일년기간중 14일이상 임대를 준 기록이 있어야하며, 개인적인 목적으로 사용된 기간은 14일 이상 또는 임대를 준 기간의 10% 이상의 날짜를 넘지않아야 한다. 
　여기서 주의할 점은 친척이나 지인에게 시장가격보다 낮은 액수로 임대를 주었다면 이것은 임대목적이 아니라 개인용도 사용으로 간주되고 있다. 시장가격은 임대가 이루어진 시점에서 여러가지의 사실과 주변환경을 종합해서 결정되므로 임대계약서나 해당 부동산 주변의 임대시세에 관한 문서를 잘 보관해놓아야 하겠다.  또한 미국내에 위치한 부동산을 국외에 있는 부동산과 교환하는 경우는1031 교환에 해당되지 않는다.
　이와는 별도로, 1031 Exchange로 수령한 주택일 경우에는, 교환거래된 이후 판매이전에 대체 부동산을 적어도 5년동안 그 주택을 소유했어야만 25만달러/50만달러까지의 양도차익에 대해 면세혜택을 받을 수 있다.
　그외의 1031과 관련한 일반적 IRS규정들은 다음과 같다.
　1. 부동산을 팔고 45일내 대처할 부동산(replacement property)을 찾아야 한다.
　2. 위에 찾은 물건을 판 날짜에서 180일 안에 구입하는 거래가 모두 끝나야한다.
　문제는 45일 안에 마음에도 들고 위치도 좋은 부동산을 찾기가 너무 촉박하다는 것이다. 이 때문에 매물을 못 구하고 세금을 내는 경우가 있으며 또 세금을 피하려다 마음에도 없는 부동산을 사는 경우도 허다하다. 또 물건을 찾더라도 커머셜 융자가 까다롭고 자기가 현금을 더 넣어야 하는 경우도 있다. 어떤 경우는 빌딩관리가 너무 번거로워서 이젠 부동산 투자에서 은퇴하고 싶어도 매각 후 세금 문제가 생기므로 억지로 가지고 있는 경우도 종종 본다. 이와같은 문제점들을 해결할 방법중에TIC (Tenant-In-Common) 부동산 투자가 관심을 끌고있다.  이 부분에 대한 자세한 사항들은 담당 전문회사를 통해 상담을 받는것이 현명하다.

도움=제임스 차 공인회계사
(☎ 213-383-1127 )
정리=성제환 기자