부동산 경기가 좋을 때는 주택을 구입해서 이를 타인에게 임대하면 임대소득(Rental Income) 뿐만 아니라 부동산 가격의 상승으로 인한 양도차익(Capital Gain)까지 얻을 수 있다. 특히, 미국은 자본시장이 발달해 적은 금액의 다운페이먼트(Down Payment)만으로도 쉽게 주택을 구입할 수 있어 많은 사람들이 주택을 임대하는 것을 볼 수 있다.
　다만, 지금은 부동산 시장이 냉각되어 많은 어려움을 겪기도 하지만 그래도 임대주택은 좋은 투자수단이다. 오늘은 개인의 임대주택에 대한 세금문제에 대해 알아본다.
　개인이 주택을 임대하고 렌트비를 받는 경우에는 매년 4월 15일까지 개인세금보고(Form 1040)시 스케줄E(Schedule E)를 통해 소득으로 보고해야 한다. 즉, 1년동안 수령한 임대수입에서 모기지 이자 등 비용을 공제한 임대소득을 보고해야 한다.
　3~4년 전에 주택을 구입한 임대인들은 높은 가격대에서 주택을 구입했기 때문에 많은 재산세와 모기지 이자를 부담하고 있어 임대손실을 보는 경우가 많다. 이 손실부분은 개인의 다른 소득을 줄여주는 역할을 하므로 순손실이 발생하더라도 세금보고를 통해 세금을 줄일 수 있다.
　임대수입은 주택을 빌려주고 임차인으로부터 받은 렌트비를 의미한다. 렌트비를 미리 받은 금액(Advance Rent)도 수령한 연도의 소득으로 보고해야 한다. 그러나 렌트 종료시 임차인(Tenant)에게 되돌려 주어야 하는 보증금(Security Deposit)은 렌트비가 아니기 때문에 임대수입이 아니다. 다만, 보증금을 되돌려 줄 때 청소비나 마지막 렌트비로 차감하고 돌려준 경우에는 그 차감한 금액 만큼은 임대수입으로 보고해야 한다.
　예을 들어, 2008월 1월 1일 주택을 2년간 렌트하면서 첫 달분 2천달러와 마지막 달 2천달러를 수령한 경우, 2008년도 세금신고시 2만6천달러를 임대수입으로 보고해야 한다. 그리고 2009년에는 2만 2천달러만 수입으로 보고하면 된다.
　한편, 비용으로 공제할 수 있는 항목은 임대를 위한 광고비, 건물 청소비 및 수선유지비, 전기수도세, 재산세, 은행이자, 보험료, 관리비 및 감가상각비 등 임대건물을 유지하기 위해 지출한 모든 비용과 임차인을 구하기 위해 지출한 비용을 포함한다.
　이때 유의할 점은 건물 유지보수와 관련해 수익적지출(Revenue Expenditure) 부분과 자본적지출 (Capital Expenditure) 부분을 구분해야 한다. 즉, 수익적지출 부분은 건물의 현상태를 유지하기 위해 지출되는 수리유지비(Repair & Maintenance)를 말하며, 자본적지출은 건물의 가치를 증대시키거나 건물의 내용연수를 늘려주는 공사비(Improvement)를 말한다.
　수리유지비는 지출한 연도에 비용으로 처리해 임대수입에서 전액 공제되지만, 공사비는 27.5년에 걸쳐 감가상각을 통해 비용으로 공제된다. 즉, 주택의 감가상각비는 주택구입 금액에서 토지 해당분을 제외한 건물금액과 주택구입 후 지출한 공사비를 합한 금액을 27.5년 동안 나누어서 비용으로 공제된다. 이와같이 감가상각비는 지출이 이루어지는 당해 연도에 비용으로 공제되는 것이 아니라 시간이 경과하면서 일정기간 동안 비용으로 처리된다.
　예을 들어, 2008년 1월1일 주택을 50만달러(토지 30만달러, 건물 20만달러)에 구입한 후 7만5천달러를 들여 리모델링을 한 후 임대했다면, 2008년에 건물관련 지출이 27만5천달러지만, 비용으로 처리할 수 있는 금액은 1만달러다.
　이와같이 감가상각비는 주택을 구입한 다음해 부터는 지출이 이루어지지 않지만 비용으로 처리할 수 있어 현금의 순입금은 있지만 임대손실이 발생할 수 있어 세금보고시 환급받을 수  있는 사유가 된다. 
　▶ 문의 (213) 383-3203 / 웹사이트 skcpa4u.com　

<필자소개>
　한국은행과 평화은행(현,우리은행)에서 회계,자금운용,외환,융자 업무를 담당하다 도미, 현재 Sim & Kim 회계법인의 공동대표로 활동하고 있다.