한인들의 부동산 투자가 다양하고, 활발해지면서 임대용 아파트 투자자들도 늘고 있다. 부동산 시세차익과 더불어 임대수입까지 두마리 토끼를 잡을 수 있다는 장점과 함께 전반적인 부동산 침체에도 불구하고 한인밀집 지역의 경우 아파트 렌트 시장은 아직도 뜨겁기 때문이다. 주택차압으로 인해 퇴거조치를 받은 소유주들과 기존 세입자들, 부동산 구입시기를 저울질하며 구입을 미루고 있는 바이어들로 인해 렌트 수요는 작년 동기보다 더 증가했다. 그러나 부동산 관리 전문가에게 맡기지 않고 직접 부동산을 관리하면서 어려움과 여러가지 문제에 직면하는 경우가 많다. 전문가들이 조언하는 문제 발생을 줄이기 위한 임대용 아파트 관리 요령을 알아본다.

　▶ 세입자 선택
　우선 세입자를 잘 선택하면 부동산의 손상을 막을 수 있고, 임대료도 밀리지 않고 받을 수 있다.
　하지만 인종, 종교, 성, 연령, 장애인, 가족 수 등과 관련된 차별을 하게되면 소송을 당해 벌금을 내야 한다.
　임대 광고에는 가능한 부동산의 정확한 내용과 임대료, 보증금, 애완동물 허용여부 등의 사항을 자세히 알려주는 것이 좋다. 또한 가능한 많은 임대 희망자들을 만나 수입, 직업, 가족관계, 이전 세입 기록, 크레딧 등을 충분히 검토한 뒤 결정하는 것이 좋다.
　▶ 보증금
　대부분 보증금을 두고 분쟁이 잦은 편이다. 여러가지 발생 가능한 상황에 대처할 수 있는 대비가 필요하다.
　 보증금은 일반적으로 1~2개월치를 받곤 하는데 크레딧에 따라 차등을 둘 수도 있다. 세입자가 살면서 건물을 손상시켰다면 세입자가 수긍할 수 있는 한도에서 수리비를 청구하고, 보증금의 이자는 따로 계좌를 만들어 관리해 이자 내역을 알려주고 나중에 돌려줘야 한다.
　▶ 인스펙션  
　일반적으로 임대계약서에는 세입자가 퇴거하기 30일, 60일 전에 소유주는 2차례 이상 해당 부동산의 내부를 조사할 수 있다는 내용이 포함되어 있다. 소유주는 막상 세입자가 나가고 난 뒤에는 부동산 손상 여부시 수리비를 받기 어렵기 때문에 꼼꼼히 살펴보는 것이 바람직하다.
　▶ 계약 이외 인원 거주시
　최근 대도시 지역 임대 부동산에는 계약 외 많은 사람들이 거주하는 경우가 많다.
　이를 확인하기 위해서는 세입자에게 묻거나 배관공사 등 비상수리시 확인해 볼 수 밖에 없다. 절대 무단침입은 금물이다.
　소유주라고 해도 뚜렷한 이유없이 세입자의 허락을 받지 않고 들어갔을 때는 소송과 함께 경제적 손실을 입을 수 있고, 여성 세입자의 경우 형사처벌까지 받을 수 있다.
　▶ 임대료
　인근 지역의 부동산 임대료를 조사해 보는 것이 좋다. 무리한 금액의 임대료를 정하면 세입자가 오랜기간 들어오지 않아 비워져 있거나, 1년도 안되서 세입자가 바뀌게 된다. 또 너무 낮게 책정하면 임대료를 올리는 것도 어렵고, 퇴거도 어렵기 때문에 심사숙고해야 한다.
　▶ 체납
　세입자가 임대료를 체납하게 되면 신속하게 움직여야 한다. 먼저 원인이 무엇인지 파악하는 것이 중요하다.
　이전 임대료 납부기록이 좋고, 일시적인 재정 압박이라면 1달 정도는 기다리는 것이 좋고, 그래도 해결이 안되면 1차, 2차 통보를 거쳐 퇴거 수속을 밟게 된다.
　퇴거를 결정하면 우선 변호사를 선임하고 조언에 따라 카운티 법원에 퇴거 소송을 제기한다.
　▶ 매니저 선정
　매니저는 우선 건물의 안전코드나 건축에 대한 이해가 높고, 회계지식을 겸비하면 좋다.
　건물 매니저는 세가지 중요한 임무가 있다. 첫째, 렌트수입을 극대화시키고 둘째, 건물 유지비용을 최소화 시키며 세째, 건물가치를 상승시키는 일이다.
　매니저는 임대 스케줄을 항상 확인하고, 비어 있는 유닛의 세입자를 찾아서 임대 공백을 최대한 줄여야 한다. 또한 건물 상태에 이상이 없는 지 항상 점검하고, 청결한 상태를 유지시킨다.
　아파트 투자자 중 관리의 어려움으로 쇼핑센터나 혹은 다른 상업용 건물로 투자 대상을 변경하는 경우를 종종 찾아볼 수 있다. 그 만큼 테넌트와 건물 관리가 쉽지 않다는 것을 보여준다.
　부동산 전문가들은 특히 초보 투자자들이나 유닛 수가 많을 경우 매니지먼트 회사나 전문 에이전트에게 맡기는 것을 권하고 있다. 

제이 양 / 객원기자