지난해 1년 동안 1천200건에 불과했던 미국의 주택압류 건수가 지난 7월부터 3개월 동안 무려 2천700건으로 급증한 것은 모기지 업계와 정부의 대책이 실효를 거두지 못하고 있다는 반증이다. 미 예금보험공사(FDIC)의 셰일라 베어 회장은 지난 26일 상원 청문회에 참석해 우리는 “흐름에 뒤처져 있다”면서 “일부 진전은 있었지만 충분치 못했기 때문에 보다 광범위하고 체계적으로 신속하게 대응해야 한다”라고 주장했다. 모기지은행협회 자료에 따르면 주택담보 대출을 받은 400만여 가구가 지난 6월말 기준으로 최소한 한 달 이상 체납됐으며 사상 최고치인 50만 가구가 주택압류 절차에 들어갔다.주택압류 난제를 풀지 못하는 5대 악재는 다음과 같다.

　◆ 주택가격 폭락 = 부동산 버블에 자극 받은 미국인 수백만 명이 주택을 주거공간이 아닌 투자 대상으로 여겼다. 부동산 투기가 집중됐던 캘리포니아와 플로리다,
　네바다 같은 지역은 최근 주택가격이 곤두박질쳤고 이 같은 하락세는 내년 말까지 이어질 전망이다.
　주택담보대출을 통한 주택 보유자의 23%가 주택가치보다 높은 대출 부담을 안고 있으며 이 같은 추세는 내년에는 28%까지 높아질 것이라고 신용평가사 무디스의 경제예측 자회사인 무디스이코노미닷컴이 내다봤다.
　◆ 투자자 반응 = 가격 폭락은 누구보다 투자자에게 미치는 영향이 크다. 투자자들은 비록 적은 액수를 투자했더라도 주택 보유자보다 미련이 없어서 언제든지 발을 뺄 수 있다.
　투자자들은 지난해 주택 5채 가운데 1채를 사들였고 부동산 열기가 최고조에 달했던 2005년에는 3채당 1채꼴이었다. 현재 압류 절차에 들어간 주택의 30%는 주소가 다른 점으로 미뤄볼 때 대부분 투자자의 소유로 추정된다.
　◆ 투자의 복잡성 = 전통적으로 채권자는 채무자의 재무 건전성을 평가했지만 1980년대 말 월 가에서 대출을 주식으로 묶어 패키지로 판매하는 상품이 나오면서 바뀌었다.
　투자자들은 정부 채권보다 더 이익이 보장됐기 때문에 주택담보대출을 바탕으로 한 주식에 눈독을 들였다.
　미국 정부가 10년 가까이 초저금리 정책을 고수하자 투자자들은 모기지 시장으로 몰렸고 특히 신용이 낮은 채무자를 위한 고금리 보장 주식에 손을 대기 시작했다.
　’서브프라임 모기지(비우량주택담보대출)’로 불리는 고금리 상품은 선풍적인 인기를 끌어 대출액이 2001년 1천600억 달러에서 2005년과 2006년 6천억 달러로 급증했다.
　채권자들은 채무자들의 신용평가에 대해 무관심해졌고 더욱 더 위험한 상품을 제공했다. 이들은 상품이 이미 재판매됐기 때문에 잘못되더라도 손해 볼 것이 없는 중개인들에 의해 대출이 이뤄졌다.
　◆ 살인적 실업률 = 대출을 감당하지 못하는 첫 번째 이유는 직장이나 이혼 또는 배우자 사망 때문에 소득원을 상실하는 것이다.
　채무자가 실직하면 채권자는 주택압류절차 말고는 선택의 여지가 없다.
　2년 전에는 모기지 체납자 36%는 소득원 상실 또는 실직 때문이었고 올 들어 실업률이 5년 만에 최고치인 6.1%로 치솟아 실업 체납자는 45%까지 늘어났다.
　◆ 거듭된 실기(失機) = 지난해 3·4분기에 계약을 변경한 서브프라임 모기지 가운데 3분의 1은 10개월 이내에 체납상태에 빠졌다고 투자은행인 크레딧 스위스가 최근 발표했다.
　예를 들면 캘리포니아 교도소에 근무하는 마리아 마르티네스(57)는 모기지로 주택을 사들였는데 3개월 체납한 상태다.
　그는 10년 전에 7만 6천 달러를 대출받아 주택을 사들였지만 이후 계속 대출을 늘려 빚이 23만 달러로 늘어났다. 그는 지난 여름 대출 조건을 바꾸면서 금리가 8.5%에서 7.75%로 내렸지만 상황은 나아지지 않고 있다. 그는 “이렇게까지 꼬일 줄은 상상도 못했다”라고 한탄하고 있다.　

연합