2009년 새해부터 부동산과 관련해서 시행되는 새로운 법률을 한인들과 관련된 것을 선별해서 알아본다.

▶ LA시 임대료 조례

- 임대료 인상
LA시는 2008년7월1일부터 2009년6월30일까지는 아파트 임대료를 3%인상 시킬 수 있도록 하고 있다. 이는 지난 해에는 5%인상과 비교하면 인상 가능폭이 적어진 것이다. 임대료를  인상할 때는 입주자에게 30일 전에는 통고를 해야 한다. 만약에 임대 조정에 해당되지 않는 1978년 이전에 건축된 건물로서 10% 이상 인상을 할 때는 60일 전에 통보를 해야 한다.

- 보증금 이자
보증금에 대한 이자는 지난해 2.39%에서 올해는 3.22 %로 증가했다.

- 입주자 이사비용
입주자가 아무런 잘못이 없거나 아파트를 콘도로 용도변경을 하는 경우 등으로 입주자를 퇴거 시켜야 할 때 건물주는 입주자에게 이사비용을 지불해야 한다. 또 건물주나 임대 건물 관리인의 거주 목적, 건물 파괴, 임대업 포기, 정부 명령 준수, HUD에 의한 차압인 경우에도 이사 비용을 지불해야 된다.
이사 비용은 3년 이하 입주자의 경우 일반인 7천달러, 노인/장애인/어린이의 경우 1만5300달러이며 3년 이상 입주자와 가구 수입이 LA카운티 가구당 중간 수입의 80%이하 인 경우에는 일반인이 9300달러, 노인/장애인/어린이의 경우 1만7600달러를 지불해야 한다. LA County 가구당 중간 수입은 1인: 4만8,450달러, 2인 : 4만8,500달러, 3인 : 5만4,600달러, 4인 : 6만650달러, 5인 : 6만5,500달러, 6인 : 7만350달러, 7인 : 7만5,200달러, 그리고 8인 : 8만50달러다.

▶ 융자

- 주택 구입 10%이하 융자 (Confirming loan limit)
주택 구입할 때 10% 이하 다운페이먼트가 가능한 컨포밍론 액수가 2009년에도 41만7천달러로 결정됐다. 하지만 캘리포니아주는 62만5500달러다.

▶ 정부 수용 (Eminent Domain)

- Proposition 99 Kelo v. City of New London
과거에는 정부가 개인 토지를 수용해서는 다시 다른 개인한테로 소유권을 이전 해 주는 행위(Kelo v. City of New London)에 대한 2005년 대법원의 합헌 판결이 있었다. 정부가 개인 주택을 수용해서는 상가 개발 업자에게 판매했던 사건인데 이번에 주민 발의안 99에 의해서 이제는 정부가 수용한 후 개인한테 이전을 못해 준다. 단, 주민의 건강과 안전, 계속되는 형사문제를 방어하기 위한 목적, 비상사태 대응, 심각한 환경문제 인 경우에만 해당되지 않는다.

▶ 차압 상담인 법 (Mortgage Foreclosure Consultants Law)

- AB 180, CC1632, 2945.2, 2945.3, 2945, 2945.45
차압 상담은 서면 계약이라야 하며 무엇을 상담해 줄 것이라는 내용을 기재해야 한다 한국어로 상담을 했으면 한국어로 계약서가 작성 되어야 한다. 위임장 (power of attorney)을 위탁받지 못한다.
상담인은 법무부(Dep. of Justice)에 등록해야하고 부동산국에도 등록해야 된다. 부동산 국에서 차압 상담원으로 등록되어 있는가를 확인 할 수 있다. 그리고 일정 액수를 ‘차압 상담인 규제 기금 (Creates a Foreclosure Consultant Regulation Fund)’을 위해서 주 정부 재무부 (State Treasury)에 입금시켜야 한다.
차압 상담인 법률 위반 시는 경찰서 부동산 사기 전담반, 검찰, FBI 같은 사법기관에 신고하면 된다. 부동산 업자와 변호사는 상담원 법에서 제외되나 자기가 구입하거나 직접 융자를 제공할 때는 차압 상담인 법에 적용된다.
차압통고 받은 사람한테는 부동산 업자도 선불 수수료를 받지 못한다. 차압통고 받지 않은 사람한테 선불을 받을 때는 부동산국으로부터 계약서 승인을 받아야 된다.

▶ 융자 (Housing/Finance)
12 CFR ppart 226, Final Rule Under Reg Z.
‘높은 주택 담보 융자 비용(Higher-priced mortgages)’의 변동 융자에서 FRB에 기준을 두는 새로운 인덱스기 마련됐다. 대부분은 융자 끝남과 함께 융자금을 지불(closed-end) 하는 은행 융자나  모기지융자 같은 것은 융자 비용이 높다.
새 법에 따르면 ▲융자금 지불능력이 안 되는 사람한테 융자 제공을 못한다 ▲수입과 재산 증명을 한 후에 융자를 제공하고 지불 능력을 검증받아야 한다 ▲첫 융자 기간 4 년 사이에 월부금 액수가 변화 되는 융자는 조기 상환 과태금을 받지 못한다 ▲높은 융자 비용 융자는 조기 상환과태금을 2년 이상은 안 된다 ▲은행은 1 차 융자에 대해서 보험비와 재산세 액수를 정해 주어야 한다 ▲월부금에서 보험비와 재산세 포함해서 받는 월부금을 1 년 이상 받지 못한다 ▲잔금 완납 보고서를 적정 시간 내에 제공해야 한다 ▲체납 벌칙금 (late fee)를 누적된 방법으로 계산하지 못한다 ▲은행이나 융자 브로커가 감정사에게 주택 가격을 잘못 감정하도록 강제 또는 부추키는 행위를 못한다 ▲융자 기간내에 이자가 다시 변동되는 이자가 있을 때는 ‘고정’이자란 광고를 하지 못한다.
이 법은 2009 년 10 월 1 일부터 시행된다.

▶ 차압에 직면한 주택 소유주에 대한 긴겁 구조 융자 (HR 1424)
차압에 직면한 주택 소유주에게 ‘Hope’ 법에 의해서 대출자에 적합한 재융자와 이자를 적용시키겠다는 것이다. 현 주택 가치의 90% 를 재융자 해 주겠다는 것으로 대상자는 2008년1월1일 이전에 주택 구입자, 고의적으로 체납 되지 않았든 사람, 기존 융자 신청서에 거짖이 없었든 사람, 사기가 없었든 사람, 그리고 FHA와 년도 별 순수 이익금 상환 비율을 두고 있다.
이 법은 한시적으로 2011년9월20일까지 유효하다.

▶ 상가 입주자가 퇴거 후 남겨둔 물건 폐기 (AB 2025, CC 1980.5)
건물주 개인이 판단했을 때, 상가 입주가가 퇴거를 한 후에 임대 장소에 남아 있는 물건 가치가 750달러 또는 sqft당 1달러의 재판매 시장 가치인 경우에는 건물주가 임의로 취득 또는 폐기 할 수 있다. 과거 법은 300달러였다.

▶ 부동산 업자 징계 (SB 1448 Bus. & P C 10139)
부동산 업자가 민사 또는 형사적 처벌 받은 후 면허 징계를 당한 사람은 일정 기간 동안 고용인, 지배인 (management), 또는 관리인으로 종사하지 못하도록 할 수 있다. 부동산 업자가 주택 가격을 정확하게 제시하지 않으므로서 주택 융자 탕감을 못 받도록 조정한 후 부동산 업자가 이로 인해서 사업적 이익을 챙길 때는 징계 대상이다.
부동산 업자가 판매, 임대, 교환을 위해서 융자를 연결해 주었을 때는 계약 당사자들에게 24 시간 이내에 통고 해 주어야 한다.

▶ 부동산 국 피해 보상 기금 (AB 2454 Bus. & P C 10474 )
부동산 업자로부터 피해 당한 사람이 부동산 국 기금에서 보상 받을 수 있는 금액이 상향조정됐다. 1건에 대해서 5만달러,  한 부동산 업자에 대한 전체 건수에 대해서 25만달러까지다. 과거에는 2만달러, 그리고 10만달러까지였다.

▶ 주거용 입주자가 건물주에 일방적 퇴거 통고 (AB 2052 ch 440 CC 1946.7, CC 1161)
주거용 입주자가 가정 싸움, 성희롱, 타인으로부터 추적 (stalking)을 당하거나 또는 이런 계획이 있을 때는 건물주에게 서면 통고를 하고서는 임대를 취소 할 수 있다. 통고를 준 30일 이후 또는 지정된 특정 일자부터는 임대 계약이 취소된다. 법원 명령이나 사법기관으로부터 ‘임시 보호 통고 명령(TRO)’을 받은 60일이내에 이 사본을 첨부 또는 신고 통고서를 건물주에게 보내면 된다. 만약에 가해자가 퇴거를 하지 않았을 때는 불법 점유 퇴거를 시킬 수 있다. 만약 30 일 이내에 퇴거를 한후 다른 사람을 입주 시켰을 때는 날짜 비율로서 임대료를 계산한다.

▶ 콘도 매매 (AB 2020 ch 665 CC 1675 )
과거 법은 10동 이상의 콘도 판매자는 회계와 예산에 대한 기록을 제시해야 된다. 구입자의 구입 위약금 (liquidated damages)에 대해서 구입가격의 3%를 하고 있다. 새 법은 20동 이상, 8층 높이 이상, 구입가 100만달러이상의 콘도구입시 구입자가 판매자와의 계약 위반에 대한 피해 보상은 6%까지로 추가한다. 이 법은 2014 년 까지로 한다.

▶ 부동산 업자 광고 (SB 1461 Bus & P C 10140.6)
부동산 업자의 선전용 광고물, 명함, 사무용 편지지에는 부동산 업자의 면허 번호를 기재해야 된다. 단 부동산 판매 간판은 제외. 시행은 2009 년 7 월 1 일부터

▶ 시공 업자 (AB 2738 Ch 467 CC 2782, 2782.9, 2782.95, 2782.96)
2009년1월1일 이후에 하청업자 자신의 태만, 부실 공사가 안인 사건에 대해서 책임을 져야 하는 계약은 무효이고 집행 할 수 없다.

▶ 지방 정부의 건축 비 징수  (AB 2604 Ch 246  Gov C 66007 )
주택 공사를 할 때 최종 검사를 받기 이전까지 모든 건축 허가 비용을 지불해야 된다.
새 법은 지방 정부는 돈 징수를 에스크로 종결때 까지로 연기 할 수 있다.

▶ 분할 (AB 2881 Ch 686 Bus & P C 11010, CC 1103.4)
기존 법은 분할할 부동산을 판매 할 때는 분할 보고서에 1마일이내에 비행장이 있을 때는 부동산 국에 보고를 해야 된다. 위반 시는 형사법에 저촉된다. 새 법은 농장 또는 농업 용지가 있을 때도 분할 보고서에 보고 해야 된다.

▶ 차압법 (SB 1137  ch 69 CC 2923.5, 2923.5, 2923.6, 2924.8, 2929.3,)
2003년 1월1일부터 2007년12월31일 사이에 소유주가 거주하는 주택에 융자를 제공 한 것에 대해서 차압을 할 때는 2013년1월1일까지 차압 절차를 적용한다. 차압 등록을 하기 30일 이전에 채무자에게 통고해서 어떻게 차압을 피할 수 있는 방법을 상당 하거나 필요한 절차를 요구한다. 차압 접수 기간이 과거 보다는 30 일 더 지연 된 것이다. 은행은 채무자가 14일이내에 은행과 회의를 하자고 요구할 수 있다는 권리를 통고서에 포함시켜야 된다. 채무자는 은행이 필요한 정보를 제공해야 한다.
지방정부는 차압을 통해서 구입한 (소유주)에게 14 일 이내에 부동산 관리 시정할 것을 요구했는데도  이에 응하지 않았을 때는 하루에 1000의 벌금을 징수할 수 있다. 차압을 통해서 구입한 소유주는 주택 입주자에게 60일후에 퇴거 할 것을 통고해야 한다. 입주자에게는 경매 등록이 되었다는 것을 6개의 다른 언어로 통고한다. 여기에는 한국어도 포함되어 있다. 이 법은 2013년1월1일까지 유효하다.

▶ 화재 위험 지역 (SB 1595 ch 366 Govt C 51175, 51178, 51182, 51183, 51189 Pub Res C 4202, 4291)
과거에는 화재 위험 지역 잡목 제거 (brush clearance)를 요구했다. 새법은, 산림청과 소방서에서 지정한 “화재 위험지역”에 대해서 건물주, 입주자, 부동산 관리자는 건물로부터 100 feet 까지 점화 물질을 제거해야 된다.

▶ 주택 공동관리 위원회 재산세 시비 (AB 2846 ch 502 CC 1365.1 CC 1367.6 )
주택 공동 관리 개발 지역에서 공동 관리 협회 (HOA) 재산세 문제가 있을 때는 돈을 지불하면서 ‘항의 (Under protest)’ 표시를 하고는 소액재판에서 해결 할 수 있다.
　
<법률도움 : 김수진 변호사 (213) 380 – 8208>