▲’탑 부동산’의 마이클 장 대표   ⓒ2009 Koreaheraldbiz.com

은행권 부동산 대출 손해감수 현금화 방침
융자 은행과 딜하면 더 큰 폭 할인구매 가능
한인타운 콘도 4동 등 REO 매물 물밑 작업
경매 유찰 부동산 시가보다 최고 70%까지 할인
대부분 신축 건물…유지비 싸고 시세 차액 커

‘탑 부동산’ 30일 오후 6시 LA다운타운 사무실서 투자 셜명회

“지금은 개인들의 소액을 모아 부동산에 공동투자 할 때입니다.”
　
최근 부쩍 높아진 은행 차압 매물 부동산 투자열기를 이끌고 있는 ‘탑 부동산’의 마이클 장대표. 그는 한인 사업가들에게는 꽤 알려진 인물이다. 다운타운에서 공장 용지 및 창고 부지 등 주로 산업용지 부동산을 오랫동안 맡아왔기 때문에 다운타운 한인 사업가들에게 익숙한 이름이다. 마이클 장 대표가 오랜 부동산 거래 방식과는 차원이 다른 REO(은행 매물)에 대한 공동투자라는 새로운 투자 컨셉으로 소액 투자자들과의 만남을 시도하고 있다. 수차례 공동투자 설명회를 열어 이미 300명 이상이 다녀갔고, 참가자들의 희망 투자액도 3천만불에 달하는 것으로 전해지고 있다.
　
한인 투자자들이 이처럼 REO 부동산 공동투자에 큰 관심을 보이고 있는 이유는 무엇일까?
　
▲첫째, 타이밍을 들 수 있다. 부동산 경기가 전반적으로 아직은 침체국면에서 벗어나지 못하고 있지만 연말 바닥론에 무게가 실리면서 REO매물도 내년 중반 이후부터는 다시 찾아보기 힘들어져 현금을 확보하고 있는 투자자들에게는 지금이 최적의 투자 시점이라는 점.
　
▲둘째, 여유자금이나 유동자금을 이자가 적은 은행이나, 불안한 주식 또는 펀드에 넣기 보다는 차라리 향후 몇 년 뒤를 보고 안전한 타이틀과 함께 수익률도 훨씬 높은 부동산에 투자해 레버리지와 세제 혜택의 장점까지 더불어 얻을 수 있다는 점.
　
▲셋째, 개인적인 소규모 투자로는 구매 파워가 적어 구입하기 힘든 매물도 여럿이 함께 십시일반으로 공동 투자함으로써 적은 돈으로 훨씬 크고 좋은 매물을 보다 할인된 금액으로 구입할 수 있다는 장점 등이 있기 때문으로 분석된다.  
　
한편 본지에서는 지난 1,2,3차 설명회를 성공리에 마치고 연이어 진행되는 이번 설명회를 지상중계한다. 마이클 장 대표는 “많은 투자자들이 지금의 불경기를 절호의 투자 기회로 여기고 있지만 적당한 투자처를 찾지 못하고 있다”며 “한인 부동산 투자자들도 유태인들처럼 부동산 공동 투자를 통해 고수익을 실현해야한다”고 강조했다. 다음은 마이클 장 대표와 일문일답. 

-일반인들은 사실 은행 차압 매물에 관심은 높아도 정보를 구할 수 없다. 어떤 경로로 은행 차압 매물 정보를 구했는가?
　
“현재 탑 부동산은 약 200만 SQ FT의 부동산을 직접 소유하고 부동산 관리까지 하고 있다. 현재 다양한 은행으로부터 약 7,000만불 이상의 론을 받고 있으며 그 동안 지속적으로 은행과의 좋은 유대 관계를 형성해 왔기 때문에 은행에서 탑 부동산으로 REO매물에 대한 정보를 넘겨주고 있는 것이다. “
　
-REO매물 구매시 왜 은행과 직접 협상 해야 하는지?
　
“최근 문제가 발생한 대부분의 신축 건물들은 부동산 경기가 좋을 때 건물을 개발 했던 기존 건물주들이 현 시세로 건물을 유지할 경우 시간이 지날 수록 손해를 보는 형국이다. 그래서 기존 건물주에게서 정상적인 거래를 통해 건물을 매입 할 경우 그다지 큰 할인을 받지 못하며 차라리 융자 상환에 문제가 생기고 나서 해당 건물에 융자를 해준 은행과 딜을 하면 더 큰 할인을 받을 수 있다. 현재 많은 은행들이 이러한 부실 대출을 건전화 하기 위해서 노력중인데 부실 부동산 대출을 손해를 감수 하고서라도 최대한 빨리 현금화 하려는 경영 방침을 보이고 있다. 특히 정부 구제 금융을 받았던 은행들은 금융감독국의 까다로운 규제에서 벗어나기 위해 건전 자산 비율을 높이는 방향으로 안간힘을 쓰고 있다.”
　
-REO에 지금 투자 해야 하는 이유는?
　
“경매에서 낙찰 되지 않고 은행에서 소유하는 부동산 차압 매물은 시가보다 약 40%~70%까지 할인을 받고 구매가 가능하다. 게다가 은행의 REO 부동산들의 경우 대부분 신축 건물이 많아 보수 및 유지 비용이 기존 건물보다는 싸고 부동산 경기 회복시 큰 시세 차액이 예상된다. REO 매물 시세가 최근 들어 상승세를 보이고 있는데 부동산 경기가 회복 되면 가장 먼저 사라지는 것이 REO 매물이다. 지금이 바로 투자 적기라고 할 수 있다.”
　
-REO 매물에 공동 투자가 필요한가?
　
“개인이 소액으로 살 수 있는 부동산은 불경기에도 시장 수요가 항상 있다. 그러므로 큰 폭의 할인을 받지 못한다. 즉 비싸게 사는 만큼 리스크도 높아지게 된다는 것이다. 하지만 소액 투자자가 많이 모여서 큰 금액으로 은행과 직접 딜을 하게 되면 매우 큰 폭의 할인 혜택을 받고 살 수 있다. 유태인들이 이미 행해왔던 이러한 투자 방식을 한인들도 표준으로 삼고 본격적으로 시작 해야 한다.”
　
-공동 투자의 형식은 어떻게 되는가?
　
“1만 달러 이상의 소액 투자자를 위해서 부동산 투자 신탁인 REITs(릿츠)를 통한 방법과 50만 달러 이상의 투자자를 위한 LLC형태의 신디케이션 두가지 형태로 나뉘어 질 것이다. 두 형태 모두 목표액이 달성이 되면 이미 분석해 놓은 괜찮은 부동산에 대해 바로 오퍼를 쓸 예정이다. 투자 그룹은 공동 소유 형태가 되며, 부동산을 매각하기 전 이라도 지분은 양도가 가능하다.”
　
-배당금 및 초기 자본 회수는 어떻게 되는가?
　
“배당금의 경우 매년 이익이 나는 만큼 투자자의 지분에 따라 분배 할 예정이며 재융자를 통한 초기 자본 회수는 투자 후 약 3년 뒤에 가능 할 것으로 예상된다. 초기 자본 회수 이후에도 해당 부동산을 지속적으로 소유하며 완전히 부동산 시장이 회복 될 시에 매각을 계획하고 있다.”
　
-현재 REO 매물 중 구체적으로 구입 계획을 갖고 있다면?
　
“현재 한인타운 콘도 4동, 샤핑센터 2동, 냉동 창고 1동 등 REO 매물에 대해 계속 물밑 작업중이다. 조만간 오퍼가 들어갈 예정이다.”
　　
마이클 장 대표는 “한인들이 굉장히 큰 관심을 보여서 이러한 투자 설명회를 지속적으로 개최 할 예정” 이라고 밝혔다.
는 오는 30일 오후 6시에 LA다운타운 탑 부동산 사무실에서 있을 예정이다.  (3120 S. Main Street, Los Angeles, CA 90007)　
　
▶제5차 REO차압 부동산설명회
▶일시 7월30일 오후 6시
▶장소   탑 부동산 사무실 3120 S. Main Street, Los Angeles, CA  90007
▶예약및 문의  (323)235-5050