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▶신용 상태 (Credit Score) 모기지 융자 신청 시 융자은행이 가장 먼저 하는 일 중 하나가 신청자의 신용상태를 점검하는 것이다.
신청자가 이자 및 원금을 제때 잘 갚을지를 보고, 신용 상태에 따라 융자 승인 여부는 물론 이자율까지도 결정되기 때문에 좋은 신용 상태를 유지하는 것은 매우 중요하다.
▶소득 (주택감당 능력 Housing Affordability) 요즘 매우 엄격히 적용되는 기준으로 융자를 어렵게 만드는 주요 요인이다.
만약 세금 보고시 소득(Adjusted Gross Income)을 적게 보고하면 ‘주택감당 능력’이 충분하지 않다는 이유로 융자신청시 거절을 당하기 쉽다.
주택감당 능력이라 함은 월 소득이 주택 관련 월 지출액(융자 상환액 + 재산세 + 주택보험료)을 충분히 감당할 수 있는지를 의미한다.
융자은행에 따라 다소 차이는 있지만 일반적으로 주택 관련 월 지출액이 월 소득의 33~38% 이하인 경우에 융자 승인을 해준다. 또한 소득이 안정적으로 들어오는지에 대해서도 고려한다.
충분한 봉급을 주는 좋은 직장에 2년 이상 다니고 있는 경우가 승인 받기에는 가장 좋은 상황이라고 할 수 있다. 일반적으로 융자 은행들은 이를 증명할 수 있는 자료(회사원일 경우 급여명세서(W-2), 자영업자인 경우 개인 세금보고서)를 요구한다.
▶매입 자금 일반적으로 융자 은행들은 주택 가격에 해당하는 자금 외 클로징 비용은 물론 일정 기간 동안 주택 관련 지출액에 해당하는 예비비(Reserve)까지 충분히 준비되어 있다는 것을 확인하기 위해 신청자의 최근 2개월간 은행 명세서를 요구한다.
▶융자비율 주택 감정가에 따라 융자액의 비율이 주택가치 대비 어느 정도인지를 의미한다.
예를 들면 주택의 가치가 50만불인데 다운페이가 20만불, 융자액이 30만불이면 융자비율은 60%가 된다.
주택의 가치는 주택감정을 통해 객관적으로 검증된 자료를 사용하게 되는데 최근 주택 가격 하락으로 인해 융자를 어렵게 만든 주요 요인이 되고 있다.
▶법적 신분(Legal Status) 시민권, 영주권자는 별 문제가 없지만 외국인 비자 소유자는 현재 대부분의 은행들이 법적으로 수입을 올릴 수 있는 비자 소유자(예: H1, E2, R, F1 등)에게만 융자승인을 해 주고 있다.
제이 양/객원기자
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