소득액 대비 모기지 상환금 비율
1·2분기 각각 14．4% 14．8% 하락

융자금 매달 지불 여력 충분
지수 높을수록 집값상승 가능성

주택 시장을 예측하는 지표로 널리 활용되는 것으로 미 부동산중개인협회(NAR)의 주택소유능력지수(Housing Affordability Index·HAI)가 있다.
　
주택소유능력지수는 지난 7월에 158.5를 기록, 1년전 같은 기간에 비해 36포인트나 올랐다.주택을 구매할 잠재능력과 주택 가격의 상승 여부 등을 예상할 수 있는 지표로 널리 활용되는 NAR의 주택소유능력지수(HAI)는 지난 4월에 178.8로 정점에 오른 이후 서서히 하향 안정화 추세를 보이며 7월에는 158.5를 나타낸 것도 의미심장하다.
　
통상 HAI가 150 정도에 이르면 주택 거래 시장이 정상화된 것으로 해석하게 마련이라는 점에서 그러하다.
　
NAR의 자료에 따르면 올해는 중간소득 가정의 소득금액 대비 주택 융자금(모기지) 상환금 비율이 1970년대 이후 가장 낮은 수준이다. 소득액 대비 모기지 상환금 비율은 올해 1분기에 14.4%, 2분기에는 14.8%를 각각 기록, 주택경기가 하락세로 돌아선 시점인 2006년의 23.2%에 비해 평균 8.6%포인트 낮아졌다.
　
이것은 그만큼 주택 융자금을 다달이 지불할 수 있는 여력이 생겼다는 뜻이다.
　
소득이 높아지지 않은 불황인데도 소득 대비 모기지 상환부담금 비율이 낮아진 것은 주택가격이 상대적으로 더 하락했기 때문이다.
　
커먼웰스 비즈니스뱅크의 최운화 행장은 “통산 소유능력지수가 100보다 높게 나올 수록 그 지역의 주택가격은 해당 지역 주민들의 소득수준보다 낮다는 뜻이며, 이것은 주택 융자상환에 별로 부담을 느끼지 않는다는 의미”라며 “지수가 높을 수록 앞으로 집값이 오를 가능성이 있다고 해석할 수도 있으므로 주택 구매심리가 살아날 수 있다”고 말했다.
　
NAR의 수석 이코노미스트 로렌스 윤씨는 “미 전역에 걸쳐 전방위적으로 회복세가 나타나고 있다. 주택 소유능력은 연방정부가 제공하는 생애 첫 주택 구입자에 대한 세금공제 혜택 덕분에 올들어 기록적으로 높아지고 있다”고 설명했다.

주택시장 예측 지표

▶주택소유능력 지수
　
어느 지역에서 측정된 중간 가격의 주택을 구입할 때 이뤄지는 가장 전형적인 대출기준을 산정한다. 이를 바탕으로 계산된 한달 원리금(Monthly Principal&Interest Payment)과 그 지역 중간 가정의 소득금액 가운데서 모기지 상환에 할당할 수 있는 금액을 비교해 추출한다.한 가구의 한달 수입이 4,000달러라 하고, 그 지역 대출기관의 대출기준이 주택융자상환금은 소득의 28%를 초과할 수 없다고 가정하면 그 지역 주민은 한달소득 4,000달러의 28%인 1,120달러가 한달에 주택 대출금을 상환할 능력으로 계산된다.
　
이때 그 지역의 주택 중간가격이 12만5,000달러이고, 전형적인 대출비율이 주택가격의 80%라고 하면 주택담보 대출액은 10만달러($125,000×80%)가 된다.대출금 10만달러를 30년 분할 상환에 연리 6%로 계산하면 이 대출자는 한달에 599.55달러씩 상환하게 된다. 이 사람의 한달 주택대출 상환능력(1,120달러)을 실제 상환금액(599.55달러)으로 나누면 1.868이라는 값이 나온다.백분율로 계산하면 186.8이며,이것이 주택소유능력지수이다. 이 지수를 올리는 요소는 소득증대이다.
　
소득증대가 없는데도 주택가격이 오른다면 소유능력지수는 떨어지게 마련이고, 이런 상황은 주택 투기가 일어나고 있다고 볼 수 있다.