세탁소 주유소 등 화공물질 취급자리는 정밀검사도

상업용 부동산을 매매할 때 반드시 거쳐야하는 중요한 부분이 바로 땅의 오염도를 측정하는 페이즈(Phase)다. 페이즈를 통과하지 못하면 융자가 거부 뿐 아니라, 건물허가도 나오기 힘들다. 따라서 매매 자체가 성립되기 어렵기 때문에 셀러나 바이어에게 모두 매우 중요한 과정 중 하나다. 상업용 부동산 매매 경험이 적은 고객들은 이러한 과정을 잘 모르고 거래했다가 낭패를 겪는 경우가 종종 생긴다.
　
페이즈에는 1단계와 2단계로 나누는데 페이즈1은 일반적으로 소방서, 도시계획국, 보건국, 시 면허국, 상하수도국, 전력국, 산업재해관리국, 수자원보호국 등에 부동산에 대한 기록과 자료를 검토하게 된다. 그 장소에 어떤 사업체가 있었고, 환경오염사고가 있었는 지 등 과거 오염 기록을 리서치 하는 것이다. 보통 비용은 1200-1500달러 정도 소요되며 비용은 대부분 바이어가 부담한다. 페이즈1은 서류를 검토하는 것이지 직접 땅 오염 테스트를 하지는 않는다. 만일 조금이라도 문제가 있거나 의심이 가는 경우 페이즈2 과정을 거치게 된다. 과거에 세탁소, 주유소가 있었거나 페인트샵처럼 화공 물질을 취급했으면 이에 해당되고, 환경전문회사에서 직접나와 땅의 오염도를 세밀히 조사하게 된다. 당연히 비용은 페이즈1에 비해 많이 든다. 3000달러부터 시작해 많은 경우 수만달러까지도 들며 일반적으로 셀러가 부담한다. 경우에 따라 비용부담을 누가할 것인지를 두고 옥신각신 하는 경우도 있지만 일반적으로 조사를 위한 비용은 기본적으로 은행 융자를 하는데 소요되는 비용이므로 바이어가 부담을 하는 것이 원칙이라 하겠다. 그러나 만일 오염이 발견되었다면, 이를 제거하는 비용은 셀러가 책임을 지며, 바이어는 매입 계약을 취소하던지 또는 매매 가격에서 비용에 해당하는 금액을 공제하는 방법으로 합의하여 계약을 종결시킬 수도 있다. 환경오염도 측정의 목적은 연방정부와 캘리포니아 주 정부의 표준 코드에 모두 맞추는 것을 원칙으로 하기 때문에 사전에 전문가와 상의하는 것이 좋다.
 
이노 부동산 대표 
(213) 500-7544