비즈니스를 거래할 때 최대의 걸림돌이 될 수 있는 것이 바로 건물주와의 리스계약이다. 셀러와 바이어간에 서로 가격과 매상에서 합의를 봤더라도 결국 리스 계약 문제로 에스크로가 깨지는 안타까운 경우를 흔히 볼 수 있다. 따라서 비즈니스 매매시 계약당시의 조건에 따라 일희일비의 순간을 맞게 되는데 보통 리스 계약서는 깨알같은 글씨의 전문용어들로 쓰여져 일반인들이 내용을 모두 이해하기가 쉽지 않다. 그렇다고 대충 넘어갔다간 추후에 큰 불이익을 당하기 쉽기 때문에 올바른 권리를 행사하기 위해서 전문 변호사 등을 통해 리스계약서를 사전에 꼼꼼히 점검하는 것이 바람직하다. 일반적으로 한인들이 비즈니스를 구입할 때나 리스를 할 때 가장 많이 하는 실수를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

▶건물주와 계약조건, 계약내용, 리스조건 등을 변경할 때 구두로 허락을 받았다고 안심해서는 안된다. 어떠한 내용이든지 수정을 요하는 것은 꼭 문서화하고 반드시 건물주의 사인을 받아야 한다. 건물주가 마음이 변하면 본인에게 유리한 쪽으로 진행할 것이므로 계약조건을 서류에 작성하고 기재함으로써 이에 대비해야 한다.

▶만일 건물주와의 계약기간이 5년이지만 그 기간 중 본인의 사정으로 인해 남은 리스계약을 양도할 경우(Assignment), 건물주의 허락을 받고 다른 사람에게 팔았을지라도 처음 계약한 본인의 리스계약이 남았다면 원래 계약자에게 책임이 있다는 것을 알아야 한다. 즉, 이러한 경우에 본인에게는 책임이 없다고 쉽게 생각할 수 있으나 매입한 사람이 렌트비를 내지 않으면 원래 계약자에게 책임이 돌아간다. 리스계약 양도시 베너핏은 다음 사업자에게 넘길 수 있으나 책임은 넘길 수 없다.

▶리스계약시, 옵션(option)이 있으면 꼭 검토한다. 또 현재 운영 중인 비즈니스를 인수하고자 할 때에는 계약기간을 작성해 놓는 것이 좋다. 흔히 옵션까지를 계약기간으로 오해할 수 있는데, 이 옵션은 자동적으로 이어지는 것이 아니다. 따라서 건물주와 렌트비를 정확히 정하고 서류상으로 재계약 또는 제반사항에 대해 사인을 받아야 한다.
　
전문 변호사들은 주거 리스와 상업용 리스가 엄연히 다르다고 강조하고, 항상 문서화할 것을 조언한다. 테넌트로서 무엇을 사용할 수 있고, 예외조항은 무엇인지, 계약 양도의 권리금에 관련된 독소조항은 없는지, 렌트비 이외에 내야 할 돈은 무엇이고, 건물보수는 누가 책임을 지는지 등 여러가지 사항들을 미리 확인한 후 일일이 건물주의 사인을 받아두는 것도 중요하다. 무엇보다 서로간의 불신을 씻는 깨끗하고 공정한 계약과 신뢰가 바탕이 되어 한인 커뮤니티가 한걸음 더 도약할 수 있는 계기가 시급히 마련되어야 하겠다.

제이 양 / 객원기자