지난해는 상업용 부동산 가격 하락과 상업용 모기지 부실화 우려에도 불구하고 2003년 수준으로 떨어진 주택가격과 미 정부의 첫 주택구입자에 대한 세제 혜택 등 각종 자구책 마련으로 주택판매를 증가시킨 한 해였다. 전문가들은 미국 주택시장이 극심한 침체에서 점차 안정을 되찾고 있으나 주택시장과 상업용 부동산 시장의 명암은 올해 보다 더욱 극명하게 차이를 보이게 될 것이라고 입을 모으고 있다.

▶주택시장 전망
　
일부 비관론적 견해들도 있지만 올해부터 미국 주택시장은 서서히 반등하고 회복 곡선을 그리게 될 것이라는 견해가 우세한 편이다. 하지만 수년 전만 해도 금융권의 대출금을 이용해 부동산으로 재산불리기가 성행했으나 금융권의 철저한 안정화 시스템 마련으로 이제 가격 회복은 기대할만 하지만 가격이 급등한다거나 짓기만 하면 수많은 경쟁이 벌어지면서 집을 구입하고자 하는 모습은 앞으로 꽤 긴 시간 동안 보기 힘들 것으로 보인다. 주택거래가 크게 늘어난 요인으로는 지속적으로 증가하고 있는 차압주택(Foreclosure)의 영향이 크게 작용했으며 올해 절정을 달할 것으로 예상된다. 저렴한 주택을 구매하려는 바이어들이 늘면서 차압주택이나 숏세일 등의 주택거래가 상당부분을 차지하고 있다. 2010년 주택시장은 작년보다 호조를 보이겠으나 지역별로 차별화 현상은 여전하고, 외곽지역은 여전히 부진할 것으로 보인다. 아직은 바이어들이 40만달러 이하의 콘도나 중간 가격대 주택 매매에 몰려 있지만, 올해에는 점점 고가 주택으로 움직일 것으로 기대된다. 특히 이민자들의 경우 바잉파워가 크기 때문에 이들이 선호하는 지역의 경우는 올해에도 여전히 수요는 증가추세를 보일 것으로 예측된다. 한동안 기회를 엿보며 주택구입을 미뤄왔던 실수요자들의 구입이 올해 중반 또는 하반기에 몰릴 가능성이 커 주택가격에도 변수가 생길 가능성도 적지 않다. 경기 침체가 지속되면서 콘도 실수요자 비중이 높아지고 있는 것도 특징 중 하나이다. 한국은 부동산 시장 회복이 빠른 편이며 마땅히 신탁투자를 할 물건도 적어 미주지역 부동산에 유입되는 자금도 늘어날 것으로 기대된다. 한인들이 밀집한 뉴욕과 LA를 중심으로 목돈이 들어올 가능성이 높아 한인사회 경제에도 도움이 될 것으로 예상된다.

▶상업용 부동산 전망
　
오피스, 리테일, 쇼핑센터, 호텔 등 상업용 부동산 전 분야에 걸쳐 부진을 면치 못했던 한 해 였다. 지난해 평균 가격은 고점 대비 39% 하락했다. 주택시장과 달리 상업용 부동산 시장에서는 거래량 증가 등 회복 신호가 아직 보이지 않고 있어 추가 하락 및 모기지 손실이 확대될 전망이다. 특히, 상당규모의 상업용 모기지가 2010에 만기 도래할 예정이므로 리파이낸싱에 어려움을 겪어 연체되는 대출이 급등할 것으로 보인다. 대부분 중소형 은행들의 대출이 많아 부실화에 따른 은행 파산 증가도 예상되는 부분이다. 일반적으로 상업용 부동산의 가장 큰 수익원은 임대수입인데 경기여파로 렌트비를 제 때 내지 못하거나 공실률이 높아져 타격을 입는 건물주들이 늘고 있어 올해부터는 은행차압 매물들이 본격적으로 대거 등장하리라 예상하고 있다. 상업용 모기지의 대손상각율과 연체율은 가파르게 상승 중이며, 건설 및 토지개발 대출이 연체 대출의 대부분을 차지하고 있다. 또한 일부 상업용 전문 에이전트들이 거래가 뜸해지자 직업을 바꾸거나 주거용으로 전환하는 모습도 불안정한 상태를 반영하고 있다.

▶사업체 거래 전망: 지난해는 어느해 보다 사업체 거래가 드물었고, 엎친데 덮친격으로 금융권의 대출이 거의 막혀 고전을 면치 못했다. 은행들도 부실대출로 인해 손해를 가장 많이 본 것이 바로 사업체 융자부문이었다. 그야말로 꽁꽁 얼어불었던 한 해였다. 당분간 어려움은 올해에도 지속될 전망이다. 사업체 권리금도 예년에 비해 많이 내려간 상태이다. 대부분 경기에 민감한 서비스업이나 소매업에 의존하는 한인들이 많아 이제 과감히 사양산업에서 벗어나 전문화와 경영 다각화를 추구해야 할 시점이라고 전문가들은 조언하고 있다.미국의 지난 3분기 성장률이 3.5%로 회복이 다소 빨라지긴 했지만 경제가 다시 회복하기 위해서는 미국 내 실업문제가 해결되어야하고, 이를 위해서는 국내외 투자가 선결되어야한다. 근본적으로 경제 흐름과 투자 개념과는 차이가 있다. 투자의 목적은 대부분 싸게 사서 비쌀때 팔아 수익을 남기는 것인데 현재 부동산을 통해 이를 맞추기는 거의 힘들다. 그렇다면 투자의 관점을 단기가 아닌 중, 장기적 관점으로 바꾸고 신중하고 합리적으로 투자한다면 오히려 기회를 잘 활용하는 현명한 처사가 아닐까 싶다.

제이 양 / 객원기자