“CAP 레이트가 7.5인 현재가 상업용 부동산 투자의 최적기”
　
대형상가 투자를 전문으로 하는 차비호 회계사는 부동산 가격이 최저로 하락한 지금이야 말로 투자의 최적기라면서 원금안전을 지키면서 높은 수익률을 낼 수 있는 상업용 부동산 시장에 대한 한인들의 투자를 적극 권장했다.
　
차비호 회계사는 임대순수익(NOI: Net Operating Income)이 70만 달러가 발생하는 건물을 예로 들면서 CAP 레이트 변화에 따른 부동산 투자 전략에 대해 설명했다. NOI는 임대수입에서 건물소유와 관리에 필요한 모든 경비를 뺀 순수입을 의미한다.
　
만일 은행 융자가 없다는 가정하에 NOI 70만 달러 건물은 CAP 레이트 5.5를 적용할 경우 시가 1273만 달러에 거래된다. 같은 건물에 CAP 레이트 7.5를 적용해보면 부동산 가격은 933만 달러까지 떨어진다. 임대수입이 같음에도 무려 340만 달러의 가치하락이 발생하는 것이다. 하지만 이를 투자자의 입장에서 보면 70만 달러의 NOI가 발생하는 건물을 무려 340만 달러가깝게 싼 가격으로 구입이 가능한 것이다. 상업용 부동산 가격이 예전가를 회복할 것으로 예상되는 2015년에 이 건물을 CAP 레이트 5.5에 판매할 수 있다면 투자자는 340만 달러의 순익을 챙길 수 있다.
　
은행 융자를 이용 건물을 구입한 경우로 계산해봐도 투자자는 큰 수익을 얻을 수 있다. 위에서 언급한 CAP레이트를 은행 융자를 이용한 레버리지(Leverage)를 감안해 다시 분석해 보자. 만일 현재 CAP레이트가 7.5인 건물을 933만 달러/ 다운페이 300만 달러로 가정해 보면 CAP레이트가 5.5가 될 것으로 예상되는 2015년에 되팔 경우 판매가는 1273만 달러로 상승한다. 300만 달러 투자에 340만 달러의 이익을 낸 것으로 무려 113%에 달하는 투자 효과가 있다.
　
차 회계사는 최근 높은 NOI가 발생하는 A급 건물들이 많이 매물로 나오고 있다면서 대부분의 매물이 CAP레이트 7.5에 구입이 가능하다고 말했다. 차 회계사는 이어서 한인 투자자들이 공동으로 이들 고급 상가를 구입해 오는 2015년경 되판다고 가정하면 현재 은행 이자 1%에 대비해 원금도 안전하면서 수익률도 높은 효과적 투자가 될 수 있다고 강조했다.
　
최한승 기자