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최근 통계를 보니 LA 카운티에서만 하루에도 수백명의 주택 소유주들이 모기지 페이먼트 연체로 인해 주택차압의 1차 단계인 N.O.D.(Notice of Default)통지를 받고 있다. 이 중에는 상당수의 한인 주택 소유주가 포함되어 있음은 물론이다. NOD를 받은 후, 90일 안에 연체료,페이먼트 등을 포함한 모든 비용을 해결하지 못하면 경매 날짜를 받게 되고 본격적인 차압 절차가 시작된다.

 주택이 차압되면 정든 주택을 잃는 것 이외에도 다양한 부작용이 있다. 우선 크레딧 점수가 350점 이상 떨어지고 관련 기록이 7~12년 정도 남게돼 차후 은행으로부터 융자를 받기가 사실상 불가능해 진다.

심지어는 주택 렌트나 차량 구입도 힘들어 지고 크레딧 카드 조차 이자율이 급등해 부담이 늘어나게 된다. 또한 차압 주택에 2~4차 까지의 론이 남아 있다면 이는 모두 순수 부채로 남게돼 차압 후에도 각종 채무 독촉에 시달리게 된다.
　
차압위기에 처한 주택 소유주에게는 두가지 대응책이 있다. 우선 첫째가 융자 재조정이고, 둘째는 숏세일이다. 페이먼트가 조정되고 주택을 계속 소유할 수 있다면 좋겠지만 융자재조정의 실제 성공률은 25%선에 그치고 있으며 특히 자영업 종사 비율이 많은 한인들의 경우에는 일정한 수입 증명이 어려워 만족할 만한 결과를 받기 힘들다. 이것이 최근 한인 주택소유주들이 숏세일에 눈을 돌리는 이유다.
　
숏세일이란, 주택가격의 하락으로  주택가격이 융자액보다도 낮아진 경우,융자금액보다 낮은 값에 집을 팔아 은행의 주택융자를 청산하는 것을 말한다. 숏세일을 할 때의 모든 절차와 조건들은 은행의 승인을 받아야하지만 숏세일전문 에이전트들이 모든 과정을 대행하는데다 이 과정에서 발생하는 모든 경비와 손실은 은행이 부담하게 된다.
　
즉 주택 소유주들은 주택 판매 비용에 대해 부담을 가질 필요가 없고, 밀린 페이먼트와 재산세까지 정산하는 기회를 갖게되는 것이다. 또한 주택이 리스팅에 오른 후 집이 팔릴 때까지 밀린 페이먼트에 대한 부담없이 보통 6개월에서 1년 이상까지 소유 주택에서 거주할 수 있게 된다. 융자소송에 실패했거나 모기지 페이먼트 납부가 부담되는 소유주 그리고 깡통주택으로 변해버린 집을 포기하길 원하는 주택 소유주에게는 숏세일이 가장 최선의 대안이다.
　
이미 연체 독촉장(Notice of Default)혹은 차압 통지서(Notice of Trustee’s Sale)를 받은 주택 소유주라도 숏세일을 서두르면 차압 이전에 주택 처분을 성공할 가능성이 높다. 이어 숏세일에 성공하면 주택과 관련한 각종 부채를 크게 줄일 수 있다.
　
은행 측에서도 주택을 차압해 경매를 하거나 REO로 매물을 처분하는 것보다는 숏세일을 할때의 비용이 적게 소모되기때문에 주택 소유주의 숏세일에 매우 협조적이다. 일부 통계에 따르면 은행은 숏세일을 택할 경우 경매 혹은 REO 대비 30%이상의 비용 절감 효과가 있다.

미셸 원 -비부동산 부사장