▲ 미셸 원   ⓒ2011 Koreaheraldbiz.com

숏세일이 많아지면서 가주부동산협회(CAR)에서는 지난 11월 숏세일에 관한 전반적인 지식과 조언이 될만한 내용을 정리해 발표했다. 이 발표에는 숏세일을 진행중인 셀러와 바이어가 숙지해야할 사항들이 자세히 포함돼 있어 큰 도움이 될 전망이다. 숏세일 과정 혹은 숏세일을 마친 후 발생할 수 있는 법적인 사항,세금문제 혹은 크레딧 문제 등은 변호사나 회계사의 전문적 조언을 구해야 하지만 숏세일을 원하는 셀러나 바이어들 역시 숏세일과 관련한 기본적인 정보를 숙지해야 만약의 사태에 대비할 수 있다. 기본에 충실한다는 의미로 앞으로 몇 주간에 걸쳐 CAR의 발표를 정리해 본다.

▲먼저 숏세일이 과연 무엇인가?= 요즘같이 주택 가격이 역대 최저치까지 떨어져 있는 경우 주택 융자금 총액이 집의 시세보다 많아지는 경우가 발생한다.

우리가 흔히 깡통주택이라 부르는 것이 바로 이 경우에 해당한다. 이처럼 주택 가격이 떨어진 탓에 정상적 거래로는 집을 판매해도 은행 융자액을 다 갚기 어렵게 된다. 이때 주택소유주가 돈을 빌려준 금융기관과 합의해 주택을 팔아 매매과정에서 생기는 비용과 은행빚을 갚는 형태를 취하게 된다. 이런 매매형태를 숏세일 혹은 숏페이오프(short pay-off)라고 한다.
　
주택 가격 하락, 불경기, 혹은 실직 등으로 인한 수입 감소로 모기지 페이먼트가 어려운 주택 소유주들은 경제적, 감정적으로 엄청난 어려움에 직면하게 된다. 우선 숏세일을 하기전에 생각해 볼 수있는 대안은 융자재조정이나 트래디셔널 모기지로의 전환을 생각해 볼 수 있다.

이외에는 은행으로 집의 소유권이 넘어가는 차압(foreclosure), 마지막으로는 파산도 가능하다. 만일 융자재조정이나 트래디셔널 모기지 전환이 가능하면 좋겠지만 이들 경우를 제외하고는 어떤 형태를 취해도 채무자에게 일정 이상의 피해가 간다. 이 중 피해를 최소화 할 수 있는 대안이 바로 숏세일이다.

▲은행의 승인= 숏세일을 끝내기 위해서는 융자를 제공한 은행이 셀러가 주택을 처분해 부채보다 적은 금액으로도 채무에서 벗어날 수 있도록 허락을 해줘야한다. 그렇지 않을 경우 매매가 끝난 후에도 은행은 채무자에게 남은 부채의 상환을 요구할 수 있다. 이런 이유로 숏세일 진행기간 동안 은행은 채무자, 즉 셀러의 모든 자산에 대해 파악해야 한다.
　
숏세일과정에서 은행과 셀러는 대등한 입장에서 일을 하며 매매상 일어나는 모든 일은 셀러가 알 수 있어야 한다. 그리고 숏세일이 끝난 후 셀러는 그 집에서 계속 살 수 없게 된다. 대부분의 1차 은행들은 셀러가 2차 은행에 얼마의 부채가 있던지 상관없이 일정금액만을 지불하기 때문에 2차 은행과의 협상에서 어려움이 있을 수 있으며 매매시 셀러와 바이어는 은행이 제시하는 절차와 조건에 따라야 숏세일에 의한 매매를 성공적으로 끝낼 수 있다.
　
셀러는 법적인 문제나 세금관계에 관해 담당 부동산 에이전트가 아닌 해당 전문가의 조언을 받기를 권한다. 또하나 염두에 두어야 할 것은 숏세일이 진행되고 있어도 은행에서 차압 절차를 중지하는 것은 아니다. 단지 숏세일거래를 대행하고 있는 부동산에이전트측에서 은행에 연기 신청을 해서 매달 경매날짜가 지연되도록 하고 있는 것이다.
 
비 부동산 부사장