▲ 미쉘 원   ⓒ2011 Koreaheraldbiz.com

최근 “모기지 페이먼트가 밀려 차압을 걱정하는 주택소유주에게 숏세일이 과연 최선의 대안인가요?”라는 질문을 자주 받는다. 이 질문에 대한 가장 적절한 답은 “질문자의 상황에 따라 달라진다”가 될 것이다.

즉 숏세일을 할 것인가 아니면 차압을 기다릴것인가는 당사자가 처한 여러가지 상황이나 주택의 관리상태, 혹은 주택시장의 동향 등 다양한 변수에 의해 결정된다. 상황이 이렇다보니 주위에서 많은 의견들이 들려오고 이로인해 난관에 봉착한 주택 소유주들이 더욱 혼란을 겪는 경우가 많다.

이런 숏세일과 차압 사이에서 고민하는 주택 소유주들을 위해서 가주부동산협회(CAR: California Association of Realtors)는 숏세일과 차압의 명확한 차이와 이에 대한 판단 기준을 제시했는데 오늘 지면을 통해 이를 설명해 본다.

 
먼저 차압과 숏세일의 정의가 무엇인지를 알아보면, 차압은 강제성을 띤 법적 조치로 주택소유주가 진 빚을 갚지않아, 은행이 채무자의 주택을 매매해 손실을 보충하는 것이다. 반면 숏세일은 주택 소유주가 자발적 의사에 따라 자신의 주택을 정리 은행에 빚을 돌려주는 행위다. 단지 주택 가격의 하락으로 인해 전액을 돌려줄 수 없기 때문에 은행에 허락이 필요하다는 차이가 있다. 앞선 칼럼에서도 언급했지만 은행의 입장에서는 숏세일이 차압에 비해 최소 30%이상의 비용 절감 효과가 있고 처리 절차도 용이하기 때문에 차압보다는 숏세일에 호의적이다.
　
주택 소유주의 경우 숏세일과 차압 모두 정도 차이는 있어도 www.myfoco.com을 통해 확인해 볼 수있는 FICO 크레딧에 손상이 간다. 차압일때는 7년간 기록이 남게되고. 숏세일일 경우에도 기록이 남게된다. 하지만  “not paid as agreed”나 “settled for less”등 용어자체가 은행과의 합의를 통한 결정을 의미함으로 차압보다는 그 여파가 작다.
　
국책 모기지 업체 페니매(Fannie Mae)에 따르면 숏세일은 2년, 차압은 5년이 지나면 주택융자가 가능하다.
　
다음으로 크레딧 문제만큼이나 중요한 것이 세금이다. 차압의 경우 융자금액에서 시세를 뺀 차액에 대해 양도소득세등 세금이 부과될 수 있다. 이 경우 파산등을 통해서 해당 세금을 면제를 받을 수도 있다. 숏세일의 경우 융자금액에서 팔린 금액을 뺀 차액을 소득으로 간주하여 은행은 1099form을 발행하고 이에 대한 세금을 내야하는 경우가 있었다. 그러나 최근에는 숏세일로 인한 세금은 면제되는 경우가 많다.

특히 지난 5년간 적어도 2년이상 거주했던 주택의 경우 차압이나 숏세일 모두 처음 샀을 때의 가격보다 처분된 값이 높을 경우에는 차액의 25만달러까지, 부부일 경우 50만까지 양도 소득세가 면제된다. 그리고 부시행정부 때에 생긴 특별법에 의해 주택소유주가 거주하던 주택이 숏세일로 처분될 경우 오는 2012년 12월 31일까지 세금이 전액 면제되는 혜택이 있다. 단 세금 문제는 그 절차와 과정이 극히 복잡해 회계사의 도움이 반드시 필요다.
　
차압과 숏세일의 또 다른 차이는 차압은 1차 채무에 대한 차액은 탕감되나 2차 융자는 계속 채무로 남고 또한 집을 고의로 훼손시켰거나 다른 피해를 입힌 경우 이에 대한 책임도 따른다.
　
숏세일은 1차 채무는 면제되고 2차 채무 역시 은행과의 협상을 통해 면제받거나, 적은 금액으로 합의가 가능하다, 간혹  숏세일후에도 채무가 남거나 협상 과정 중 전혀 언급되지 않은 채무가 발견되는 경우가 있는데 이를 대비하려면 합의사항은 서면으로 남기는 것이 필수다.
　
마지막으로 경제적인 어려움으로 페이먼트를 내지못했던 주택소유주에겐 차압이나 숏세일이 끝난 후 살고 있는 집에서 얼마나 더 오래 머무를 수있는가도 중요한 문제다. 이때 차압절차의 시작인 NOD를 받고 나서 4-5개월 후엔 경매과정을 통해 집이 넘어가고 이후엔 지역에 따라 약간의 이사비용을 받고 집을 비워 주거나 아니면 퇴거과정이 바로 시작되기도 한다.

숏세일의 경우엔 NOD를 받았어도 숏세일이 진행중이면 최소 4개월에서 일년까지 걸리는 숏세일 승인기간과  45일의 에스크로기간엔 셀러가 합법적으로 살던 집에 머무를 수 있다. 그러므로 에스크로가 열리고나서 이사를 준비할 수 있는 여유가 차압에 비해 많다.
 
비부동산 부사장