▲ 미쉘 원  ⓒ2011 Koreaheraldbiz.com

▶질문: 실직으로 인해 지난 수개월간 모기지 페이먼트를 하지 못했다. 은행에서는 계속 페이먼트를 하라고 독촉전화가 오고 있다. 주변에서는 현 상태가 지속되면 결국 주택이 차압되는 것은 불가피하다며 대책을 마련하라고 성화다. 앞으로 은행이 취할 수 있는 조치는 무엇인지, 그 후에 적당한 대응책은 무엇인지 궁금하다.

▶답변: 보통 주택 모기지 페이먼트가 밀린지 3개월(90일)이 지나면 은행에서는 채무자에게 채무 연체통지서인 N.O.D.(notice of default)를 발송하는것이 원칙이다. 이것은 이미 은행에서 차압절차를 시작해 카운티에 등록이 됐다는 통고다.

은행에 따라 N.O.D. 발송 시기에 차이가 나지만 석달이상 페이먼트가 밀렸다면 언제라도 N.O.D 통고를 받을 수 있다는 것을 알아야 한다. 은행이 N.O.D 를 발송할때 우편이 분실되어 홈오너가 통고를 받지못하게 되는 것을 막기위해 일반우편과 함께 등기우편으로도 통지서를 보낸다.

그러나 가끔 연체통지서를 다른 광고 우편과 함께 열어보지도 않고 버려서 큰 낭패를 당하는 사례가 있다. 그 이유는 돈을 빌려준 은행이 지정한 피신탁기관인 트러스티회사(trustee co.)의 이름으로 통지서가 배달되기 때문이다. 그러므로 항상 우편물을 잘 살펴보아야 한다. 연체 통지서를 받았다면 정확히 석달, 즉 90일이 지나면 3주후에 경매날짜가 잡혔다는 통고를 받게 되는데 이것이 N.O.T.(notice of trustee’s sale)이다. N.O.T.를 받고 3주가 지나면 집은 경매에 넘어가고, 경매에서 합당한 가격에 누구에게 낙찰이 된다면 그날로 집의 소유권이 바뀌게 된다.
　
경매를 통해 주택이 팔리지 않는 경우, 주택은 은행으로 넘어가게 되며 이러한 주택을 REO(real estate own)라고 한다. 이 때 은행은 홈오너에게 퇴거 명령을 내리게 되고 강제로 퇴거절차를 밟기도 한다. 그렇다면 차압이 되기 전에 홈오너들은 취할 수 있는 조치는 무엇이 있는가?

우선 융자재조정을 신청해 볼 수 있고, 또는 자발적인 소유권 반납에 해당하는 Deed in Lieu, 혹은 숏세일을 하여 피해를 최소화 해야한다. 융자재조정을 신청하려면 일정한 자격을 갖추어야하는데 우선 살고있는 집의 론이 2009년 1월이전에 융자되었어야하며 융자액이 72만9750달러를 넘지않아야 한다. 페이먼트를 하기 어려운 상황인 것도 보여져야 한다. 페이먼트가 어렵다는 것을 알 수 있는 간단한  계산법은 다음과 같다.

즉 일 년동안 내야하는 1차 융자의 원금, 이자, 재산세, 보험을 모두 더한것이 IRS에 보고한 총소득의 31%를 넘어야한다. 이 때 관리비(HOA)를 내고 있는 경우라면 관리비도 더해야한다. 그러나 소득이 너무 적어 융자재조정 대상에서 제외된다면 1차은행에 주택의 소유권을 자진반납하는 방법(deed in lieu)도 있는데 이런 경우에는 은행의 강제차압에 비해 크레딧의 손상이 현저하게 차이가 나며 합당한 렌트를 내고 그 집에서 더 살수도 있다.

그러나 이 방법도 채무자 모두에게 해당되는 것은 아니고 집의 시세와 융자액의 차이가 크지 않아야하고 융자가 1차만 있어야한다. 그리고 위의 두가지 해결책에 해당이 안된다면 다음 생각해 볼 수 있는 방법이 숏세일이다. 

비 부동산 부사장
 
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