▲ 미쉘 원 ⓒ2011 Koreaheraldbiz.com

최근 6유닛짜리 소형 아파트를 구입했다. 셀러로부터 테넌트와의 리스 계약서를 에스크로 종료때 넘겨받았다. 하지만 실제 테넌트로부터 들어오는 액수가 조금씩 차이가 난다. 어떻게해야하나?

상업용 부동산 거래시, 가끔 일어나는 문제다. 경험이 많은 부동산 에이젼트는 이런 일을 미연에 방지하기 위해, 테넌트 거주증명 (Tenant Estoppel Certificate)이란 양식에 현재 내고있는 렌트를 비롯하여 테넌트의 이름, 거주인원, 시큐리티 디파짓 액수, 리스기간, 언제부터 거주했는지 등의 내용을 적고 미리 테넌트의 싸인을 받아놓았다가 에스크로가 끝나기전에 바이어에게 알려준다.

이 테넌트 거주증명에는 시큐리티 디파짓 이외의 다른 디파짓은 없는지, 테넌트가 사용하고 있는 파킹이나 창고의 유무, 각종 유틸리티비용은 누가 지불하도록 되어 있는지, 각 유닛에 있는 스토브나 냉장고등 가전기구들은 누구의 소유인지 등을 자세히 적게돼 있다. 이는 향후 분쟁시 책임 증명에 유용하게 사용된다.
　
다시 말하면 테넌트가 처음 입주할 때의 리스계약서 상에 나타난 금액은 변할 수 있기 때문에 이 테넌트 거주증명이 꼭 필요하게 된것이다. 특히 요즘 같은 불경기때에는 테넌트의 렌트 비용이 랜드로드와 합의하에 인하되는 경우가 종종 있으므로 더욱 조심해야 한다.
　
상업용 부동산 중 쇼핑센터는 렌트 액수가 심하게 변한 곳이 많다. 불경기에는 쇼핑센터에 들어있는 많은 테넌트들이 리스계약에 되어있는 액수만큼 렌트를 못내고 건물주와의 합의하에 조정된 곳이 많이 있다. 그것이 부동산 거래시 항상 서면으로 모든것을 증명해 놓아야 하는 이유다.
　
질문자가 아파트 구입시 에이젼트를 고용했다면 이 부분은 분명히 확인했을 가능성이 높다. 이 경우 셀러의 고의적인 속임수인지 실수인지를 자세히 따져보아야 할 일이다.
　
만약에 아파트 거래시 에이젼트가 개입되지 않았더라도 에스크로 오피스에서 위에 언급한 테넌트 거주증명을 셀러에게 요구했어야 마땅하다.
　
어디에서 실수가 발생되었는지는 좀더 정확하게 서류를 검토해 봐야 하겠지만 우선은 에스크로 오피서와 상의를 하고, 금액의 차이가 크게 난다면, 변호사의 자문을 받아야 한다. 렌트 액수에 따라 건물의 가치가 달라지기 때문이다.
 
▶문의: (213) 505-5594