Q: 요즘 상업용 부동산경기가 다시 살아 난다는 소식에 작은 쇼핑 센터를 물색중이다. 하지만 일부 언론에서는 다시 더블딥이 와서 가치가 많이 하락할것이라는 보도를 내놓고 있다.주변에서 건물을 구입했다는 말이 들릴때마다 구입 욕구가 생기지만 그만큼 불안함도 커진다. 어떻게 하는게 좋을까?

A : 그동안 상업용 부동산의 가치가 많이 하락한 것은 확실하다. 이제 거의 바닥 찍었다는 게 일반적인 전망이다.그러나 아직도 피부로 느끼는 소매경기가 어둡기 때문에 소매상을 운영하는 테넌트들이 렌트를 연체할 가능성이 높고 이 경우 지역별로 어느 정도의 가격 하락이 예상된다.

경제상황이 나쁘고 소비자들의 지출억제로 작은사업체들의 매상감소와 경영상태악화가 불가피하기 때문이다. 상업용 부동산은 임대업이므로 입주 테넌트들의 폐업은 건물주의 임대수입 감소로 귀결되는것은 분명하다.이런 현상이 계속되면 상업용부동산의 은행차압이 늘어나게 된다.

예를 들면, 몇년전에 350만달러에 구입한 작은 쇼핑센터가 최근 은행매물로 200만달러에 나온 경우도 있다. 가장 큰 이유는 절반정도의 테넌트들이 불경기를 견디지 못하고 폐업한 후 건물주도 덩달아 모기지 페이먼트를 못하게 되고 은행에 차압되는 결과로 이어졌다.

상업용부동산 가치 하락의 또 한가지의 요인은 상업용부동산의 재융자시기가  지난 해였거나  올해에 많이 몰려있는 것을 들 수 있다. 상업용부동산 융자약관에 대개 5년이나 7년정도로 융자금 전액 상환조건이 들어있기 때문이다.

지금 상황에서 임대수입도 신통치 않으며 감정가격도 떨어져버린 부동산에 재융자해줄 만한 은행이 별로 없다. 이런 재융자만기에 걸린 매물이 헐값에 시장에 나오거나 은행차압매물이 된다.

그래서 상업용 부동산 대란을 점치는 이들도 많았으나 융자은행의 유연한 대처등으로 다행히 최악의 사태는 면했고 요즘은 매매가 활기를 띄고 있다.

위기는 기회가 되기도 한다. 앞서 예를 든 쇼핑센터같은 경우, 싼 가격에 구입해 비어있는 자리에  조금 낮은 가격으로 좋은 테넌트를  유치하거나 본인의 사업체를 창업 또는 확장한다면,  몇 년후에 경기가 좋아져 임대수입이 많아지면 최고의 투자기회가 될 가능성이 높다. 비부동산 부사장

문의:(213)505-5594