Q : 은행에 차압되어 있는 상가를 구입하려 한다. 옛 건물주가 샀던 값의 절반 가격 정도이지만 비어 있는 테넌트가 많아 망설이고 있다. 이런 부동산 구입시 주의할 점이 무엇인가? A : 주택이든 상업용 부동산이든 은행 매물을 구입할 때는 일반 거래보다 더 신경을 써야 한다.아주 싸게 구입할 수 있을 듯 보이지만, ‘싼 게 비지떡’이 될 수 있기 때문이다. 특히 상가 혹은 쇼핑센터일 경우 숨어있는 리스크(위험도)가 좀 더 많이 있다고 봐야 한다. 그 이유는 관리 상태가 우수하고 테넌트가 꽉 차있는 상가가 은행에 차압됐을 가능성은 별로 없다. 겉보기에는 빈 자리도 별로 없고 그럴 듯해 보이지만 오랫동안 임대료를 못내고 있는 세입자들이 있을 수 있으며 곧 폐업할 계획을 세우고 있는 세입자가 있을 수도 있다. 몇년째 계속되는 불경기에 견디어 내지 못하는 사업체가 늘고 있으며, 정부나 경제전문가들의 발표가, 실물경제에 나타나기는 아직 멀었고, 소비자들의 주머니 사정이 좋아지지 않는 한 소매 상인들의 경기는 여전히 호전되지 못하고 있다. 상가를 구입할때 다음과 같은 몇가지 사항을 반드시 기억하면 좋다. 첫째, 무리한 은행 융자를 받아서 구입하는 것은 금물이다. 가능하면 현금구매를 택하는게 좋다 특히 모기지 페이먼트를 압박받는 건물주는 세입자들의 고충을 들어줄 여유가 없다 그리고 기존 세입자들의 상황을 우선 파악해야 한다. 둘째, 장기적인 투자계획을 세워야 한다. 곧 빈자리가 많이 생길 수도 있고, 만일 그 상가의 앵커 테넌트 자리가 비어 있다면, 타 입주 테넌트의 사업에 막대한 영향을 주기 때문에 연쇄 폐업이일어날 수도 있다. 그래서 가능한한 빈자리를 채울 수 있는 저렴한 임대료 책정과 창업이나 확장 또는 이전할 수 있는 새로운 세입자 찾기에 심혈을 기울여야 한다. 셋째, 어느 정도 규모가 있는 상가라면 전문관리회사에 맡기는 것이 좋다. 테넌트와 건물주가 직접 대화나 접촉을 할 경우 서로 감정적으로 대립을 하는 경우도 생길 수 있고, 쉽게 해결될 수 있는 문제가 커지는 경우가 생긴다.이를 위해 양측 직접 대면은 피하는 것이 좋다. 미셸 원/비부동산 부사장 (213)505-5594 |
