최근 수개월간 주택 판매수와 중간가 모두 하락하면서 OC레지스터와 LA타임스 등 주요 일간지들은 LA와 오렌지카운티의 재산세가 소폭(전년 대비 1~1.2%)감소할 것이라고 보도한 바 있다.

그러나 지난달 27일 LA카운티 등기 관리국은 금융위기 이후 3년만에 처음으로 LA카운티 소재 260만채의 주거용 및 상업용 부동산의 부동산 가치가 상승했다고 밝혔다.

가치총액은 1조1000억달러로 평가돼 전년도 대비 1.49% 상승했다. 주택 매매에 따른 소유주 변경과 신규 건축 등에 의해 162억달러 만큼의 가치상승분이 추가된 것이다. 이처럼 재산세와 관련된 엇갈린 발표가 나오면서 한인 부동산 소유주들은 재산세 변동 추이에 대해 촉각을 곤두세우고 있다.

그럼에도 일반인들의 재산세에 대한 기본 지식은 여전히 부족한 상태다. 재산세 설정 및 변동 기준에 대해 콜드웰 뱅커에서 시니어 어드바이저로 활동하고 있는 차비호 회계사의 도움으로 자세히 알아본다.

▲재산세 변경 기준
차 회계사는 우선 이해가 쉽도록 실제 재산세 관련 고객의 문의를 바탕으로 재산세 설정 및 변동 추이를 설명했다. 한 고객이 지난 2006년에 100만달러에 4유닛짜리 아파트를 구입했다. 이 고객은 재산세를 싯가에 따라 70만달러 기준으로 감면 받았는데 앞으로 계속 낮은 세금을 내게 되는지 아니면 다시 전과 같은 세금을 내야 하는지에 대해 질문했다.

차 회계사에 따르면 재산세법은 주택과 상업용 부동산에 같이 적용된다. 우선 캘리포니아에 있는 모든 부동산의 재산세 적용가치는 구입한 해를 기준으로 매년 최대 2%씩 상승 할수 있다.만일 2010년과 같이 인플레이션이 마이너스이면 반대로 적용된다. 이렇게 상승된 가치는  Prop. 13 Value로 확인할 수 있다.

첫해를 2004년이라고 가정하면, 2004년 45만달러에 구입한 건물이 2006년에는 약 59만달러로 올랐다.(푸른색 그래프) 이때 재산세는 Prop. 13 에 의해 약 46만1000달러로 정해졌다. 만약 이 건물의 시가가 5년째인 2009년에 45만달러로 떨어지면 건물주는 45만달러에 대한 세금만을 내면된다. 4만달러 낮은 과세기준입이 적용되는 것이다.

이 건물이 2011년에 시가 51만5000달러로 상승하게되면 재산세 부과가치는 51만5천달러가 되는 것이 아니고 Prop 13 기준을 적용 49만3000달러가 된다.매년 2%상승폭을 적용하는 Prop 13에 따라 부동산의 가치가 크게 상승해도 매년 2%상승액 혹은 인플레이션으로 수정된 Prop. 13를 초과하지 못하는 것이다. 즉 건물주는 큰 재산세 절세 효과가 발생한다.

질문자의 경우 처럼 재산세가 일단 70만달러로 하향 조정되면 이후 매년 1월1일 해당 카운티에서 부동산의 현시가를  추정, 7월 재산를 정하고 10월에 세금 고지서를 발부한다.

만일 질문자의 부동산이 2010년 80만 달러로 오르면 80만달러에 대한 재산세를 낸다.이는 최초 재산세 산정 기준 당시보다 가격이 내린 탓이다. 부동산 가치가 계속 상승해 2012년에 120만달러가 된다고 가정하면 2006년에 산 가격 100만달러에서 2012년까지 매년 2%씩 상승한 가격인 110만달러에 대한 세금을 내면 된다.

처음 구입가격인 100만달러에서 매년 수정된 Prop. 13 금액을 넘지 못하는 것이다. 카운티가 제시하는 기준시가에 동의하지 않으면 항소를 할수 있는데 항소기간은 LA 카운티인 경우는 11월 30일 까지며 오렌지 카운티는 9월 15일까지다.

▲PROP 13, PROP 8은 무엇?
캘리포니아 재산세는 두가지 주법, Proposition 13 과 Proposition 8 에 의해 결정된다.1978년에 통과된 Prop. 13은 바이어가 지불한 금액이 당시의 시장시가로 계산돼, 재산세 산정의 기준시가가 (Assessed Value) 되고 이 금액은 해당 부동산을 팔지 않은 한 매년 2%를 (혹은 인플레인션 수치가 마이너스인 경우 마이너스 인플래이션 적용) 초과하지 못하게된다.

Prop. 8은 현 시가가 재산세 기준시가 (Assessed Value) 보다 낮을 경우 재산세 감면을 신청할 수 있도록 규정한 것이다.

최한승 기자