연방주택국(FHA) 융자 기준이 한층 강화될 것으로 알려지면서 잠재적 주택 구매자들의 고민이 늘고 있다.
FHA는 최근 바이어에 대한 셀러의 클로징 비용 보조 한도액을 현행 6%에서 3%로 낮추는 것과 다운페이먼트 한도액을 현 3.5%에서 5%로 인상하는 방안을 도입하겠다고 밝혔다. 또 선납융자보험료와 연간 융자 보험료는 오는 4월 1일을 기해 각각 현행 대비 0.1% (대출금 62만2500달러 이상은 0.35%)와 0.75% 인상된다고 설명했다. FHA는 이외에도 대출 가능 기준도 기존 FICO 점수 620점 이상을 700점 이상으로 끌어올릴 계획이다.
클로징 보조 한도액 인하 이전과 이후 소요되는 비용을 비교해 보면 주택 구매자의 부담 증가를 쉽게 알 수 있다. 만일 한도액 인하 이전에 FHA 융자(3.5% 다운페이)를 이용해 30만달러 주택을 구입하는데 셀러의 6% 클로징 비용 보조를 받았다면 바이어는 1만달러에 미치지 못하는 소액으로 주택을 구입할 수 있다. 반면 셀러의 클로징 보조 한도액이 3%로 줄어들 경우 같은 주택을 구입하려면 최소 2만달러가 필요하다. 여기에 보험료가 인상되고 융자 기준도 강화된다면 바이어의 부담금은 최소 2배 이상 늘게 된다. 금융 전문가들은 FHA의 비용 인상 결정은 FHA 보험 펀드(Mutual Mortgage Insurance Fund,MMIF)자본비율의 급격한 감소에 의한 것이라고 풀이했다. 현재 MMIF 자본비율은 의무 규정인 2%에 크게 못미치는 0.24%에 불과하다. 이는 날로 늘어가는 모기지 연체 비율을 감안하면 위험한 수준으로연체에 따른 손실을 메우기 위한 불가피한 조치라는 것이다. 실제 FHA 론의 연체비율은 은행 고정 융자(30년, 15년) 및 군가족대출(VA)의 연체 비율인4.1%와, 6.6%를 크게 상회하는 12.4%를 기록 중이다.
한인 융자전문가들은 “FHA 융자는 다운 페이먼트할 목돈이 없고 크레딧점수가 부족하지만 월 페이먼트를 감당할 수 있는 생애 첫 주택 구입자들이 이용하기에 적합하다”며 “하지만 다운페이 기준이 구입가의 3.5%에 불과하다 보니 주택 구매자들이 모기지 페이먼트 타 융자 프로그램에 비해 연체나 의도적 체납을 쉽게 생각하는 경향이 많다”고 지적했다. 이어 “앞으로 일반 융자는 물론 FHA 융자 혹은 FHA가 가능한 렌더에 대한 융자심사도 더욱 깐깐해 질 것이다”며 “이는 잠재적 주택 구매자를 시장에서 몰아내는 결과를 낼 가능성이 높다”고 분석했다. 최한승 기자 |
