국책 모기지 업체 프레디맥의 지난주 30년 고정 모기지 금리는 전주 3.92% 대비 큰 폭으로 상승한 4.08%를 기록했다.15년은 3.16% 에서 3.30%로, 5년 ARM도 2.83%에서 2.96%로 동반 상승했다. 30년 고정 금리가 4%를 넘어선 것은 지난해 10월 이후 처음이다.

모기지은행연합회(MBA) 역시 지난 주(23일 마감 기준, 연중 조정치 적용) 30년과 15년 고정 금리가 각각 3.96%와 3.50%를 기록, 지난해 12월 이후 최고치를 기록했다고 전했다.

그렇다면 이와 같은 모기지 금리의 상승세의 원인은 무엇일까? 우선 가장 큰 원인은 모기지 금리의 등락을 좌우하는 10년 만기 미국 국채금리가 최근 수주간 상승한데서 찾을 수 있다. 미 10년 만기 국채금리는 모기지금리의 선행지표로 여겨지며 수익률이 떨어지면 모기지 금리도 하락하며 수익률이 오르면 금리가 동반 인상된다. 지난주 미 10년 만가 국채 금리는 2.4%로 지난해 10월 이후 최고치 였다. 지난 1999년에서 최근까지 10년 만기 국채 수익률은 평균 5.25%였고 최근 5년간의 평균 수익률은 3.38%였다. 현재 금리보다 훨씬 높은 수준이다. 즉 경기의 순환 주기를 기준으로 볼때 지금은 회복 초기며 따라서 경기 회복에 따른 금리 상승은 불가피하다고 볼 수 있다.

프레디맥의 프랭크 노새프트 수석 경제학자는 “10년 만기 미국 국채금리가 지난 2주간 상승한 것이 모기지 금리 상승으로 이어졌다”고 말했다.

경제학자들은 “최근 GDP성장률 및 ISM제조업지수 등의 대부분의 경기지표와 주가가 상승세를 보이고 있다며 이와 같은 경기 회복세가 계속되고 실업률까지 낮아진다면

금리가 오르면서 인플레이션과 경기의 과열을 조절하는 역할을 하게된다”며 “당연히 모기지 금리도 상승할 가능성이 높다”고 전망했다.

최근 증시 역시 모기지 금리 상승을 예측할 수 있는 방향으로 흐르고 있다. 3 월 중순 뉴욕증시는 상승세를 나타내며 금융위기 수준을 회복한 모습이었다. 다우지수는 한때 13,000선을 돌파하며 종가 기준으로 지난 2008년 5월 이후 최고치를 기록했으며, 나스닥지수 역시 2000년 12월 이후 처음으로 3,000선을 넘어섰다.

하지만 주택 구매자, 재융자 희망자 그리고 잠재적 주택 구매자들은 이런 모기지 금리 상승이 당연히 반갑지 않다. 주택구입여건은 소득이 증가하고 모기지금리와 주택 가격이 하락할수록 높아지는데 만일 모기지 금리가 상승하면 최근 수개월간 미약한 회복세를 보인 기존 주택 및 신규주택 판매 그리고신규주택 착공과 건설 퍼밋 신청에 악영향을 미치게 된다. 특히 최근 중동지역의 불안으로 유가가 지속적으로 오르는 상황에서 모기지 금리까지 오른다면 강화된 융자 조건과 더불어 주택구입 여건을 어렵게 하기 때문이다.

한편 모기지 전문가들은 올해 모기지 금리가 지난해 대비 상승하겠지만 일부의 예상보다는 낮은 수준을 유지할 것이라고 분석했다. 모기지 전문가들은 올해 30년 고정 금리의 경우 지난해 4.45% 대비 0.05%포인트 오른 4.50%를 넘지 않을 것이며, 15년 역시 3.95%선에서 머물 것이라고 전망했다. 또 2013년에는 30년 고정금리가 5.4%로, 15년의 경우 5%선을 형성할 것이라고 덧붙였다.

최한승 기자