’1099-C를 받더라도 세금 폭탄 피할 수 있다’

지난 수년간 이어진 경기 침체로 인해 상당수의 주택 소유주들이 모기지 페이먼트마저 힘든 상황에 처하고 말았다. 이로 인해 일부 주택 소유주들은 숏세일을 통해 주택을 포기하고 있다. 하지만 문제는 주택을 포기했음에도 불구하고 숏세일을 통해서 탕감 받은 모기지에 대한 세금을 납부해야 한다는 것이다. 만일 IRS에게 자신이 지불 불능상태, 조건부 주거지 빚 그리고 파산을 통한 빚 탕감이라는 3가지 조건 중 하나를 충족시킴을 증명하지 못한다면 탕감금액은 그대로 인컴으로 포함 세금을 내야한다.

얼마전 숏세일을 통해 통해 주택을 처분 했지만 이것이 인컴으로 계산돼 1099-C(Cancellation of Debt)양식을 받은 한인의 사례를 통해 숏세일 후 세금관계에 대해 알아본다.

한인 A씨는 최근 투자용으로 구입했던 콘도의 시가가 너무 떨어져 숏세일로 처분했다. 구입시 다운으로 투자한 돈을 손해봤음에도 은행 측은 융자액보다 적은 금액으로 콘도가 처분된 탓에 융자액 중 일부가 탕감됐다며 1099-C 를 보내왔고 A씨는 이에 대한 세금을 지불해야만 하는 상황에 처했다.

KCLP 회계법인 파트너이자 재산세 전문가인 차비호 회계사는 A씨의 사례에 대해 “융자액을 탕감 받았어도 전체적으로는 투자에서 손해를 보았기 때문에 세금보고 시 투자손해를 적용해 세금혜택을 받을 수 있다”고 설명했다.

예를들어 50만달러에 콘도를 구입하면서 10만달러를 다운하고 40만달러 은행융자를 했다고 가정해 보자.그런데 콘도가 27만달러에 숏세일로 팔렸으면은행에서는 13만달러 융자액을 탕감해 주었다는 명목으로 1099-C 를 발행하게 된다. 1099-C 폼은 은행에서 빚을 탕감해준 만큼 은행 손해로 경비처리를 해야 하기 때문에 빚을 탕감받은 사람은 같은 금액을 수입으로 보고 하라는 통지서와 같다. 그리고 1099-C 폼은 국세청에 보고가 되기 때문에 반드시 세무보고에 적용이 되어야 한다.

차비호 회계사는 이 경우 해결책은 “세금보고에 50만달러에 산 콘도를 27만달러에 팔아서 일단 23만달러 손해가 발생했다고 계산하고 탕감받은 13만달러를 수입으로 계산한 후 23만달러 손해와 상쇄시켜 결국 10만달러 손해가 난 것으로 보고할 수 있다”고 말했다.

마이너스 10만달러는 실제로 투자해서 생긴 손해금액과 같다. 숏세일은 은행에서 진행하지만 숏세일 에스크로에는 소유주가 셀러로 되어 있기에 세금계산시 손해 청구가 가능한 것이다.또 투자용 부동산을 처분해서 발생한 손해는 해당연도에 다른수입과 100% 상쇄할 수 있다. A씨의 경우처럼 한해에10만달러 손해가 났으면 손해 총액인 10만달러를 다른 수입과 상쇄할 수 있다.

차 회계사는 “만약 이 콘도가 투자용이 아닌 거주용으로 사용됐다면 2007년에 발효된 모기지부채탕감법의 적용으로 200만 달러까지 탕감된 부채에 대한세금면제 혜택을 받을 수 있다”며 “그러나 거주용 주택은 실제로 발생된 손해를 공제 받을수 없기 때문에 이런 경우에는 임대부동산으로 전환해 손해를 공제 받는 방법을 고려해봐도 좋겠다”고 충고했다.

최한승 기자