세계적 경기 침체를 역행하는 중국의 경제 성장이 계속되면서 중국 부동산에 투자하려는 한인들이 늘고 있다. 하지만 높아진 기대만큼 위험성 역시 크다는 지적이다.
최근 수년간 미국 투자자 중 상당수는 뚜렷한 투자 상품을 찾지 못하자 중국 부동산 투자에 눈을 돌렸고 한인 투자자들도 예외는 아니다. 이들은 중국 부동산이 인구 및 경제 발전과 함께 향후 수십년간 지속적 성장을 거듭할 것이라며 특히 노인층 거주 아파트나 공장 주변 거주 단지 등에 집중투자 하고 있다. 하지만 수년이 지난 지금 실제 큰 수익을 거둔 사례는 쉽게 찾아보기 힘들다.
외국 투자자가 중국 부동산 시장에서 성공을 거두기 힘든 이유는 우선 미국 혹은 한국 등과는 너무도 다른 시스템을 이해하지 못하기 때문이다. 중국이 최근 급격한 경제 개방을 하고 있지만 아직은 공산주의 국가라는 점을 인식하지 못하고 있다.
중국은 아직도 부동산을 중앙정부에서 관리한다. 중앙정부에서는 부동산에 대한 절대 권력을 행사할 수 있다. 중국 정부가 만일 어느 건설 프로젝트가 국익에 반한다고 주장할 경우 해당 개발업자는 이를 중국 정부에 무조건 넘겨야 한다. 이 경우 부동산 개발에 들어간 비용 등 일체를 보상 받지 못하는 경우가 생긴다. 특히 외국 투자자의 경우 이런 일이 발생할 경우 권리를 보호받는 것은 사실상 불가능하다.
둘째는 중국 부동산의 경우 생각보다 가격 변동이 너무 낮다. 앞서 설명한 대로 부동산을 정부가 소유하기 때문에 개인이 보유한다는 개념이 약하다. 이는 개인이 부동산을 수익목적으로 보유, 관리하는 일반 국가의 시스템과 너무 다르다. 심지어는 분양률이 낮을 경우 구매자는 반환을 요구할 권리가 있고 물가변동에 따른 가격 보장도 받는다. 이런 것들이 곧 부동산의 투자 가치를 크게 떨어트리는 이유가 된다.
셋째 외국인의 경우 중국 부동산 시장의 데이터가 거의 없고 신규 주택을 제외하면 가격 조차도 검색할 방법이 없다.중국인 조차 집값에 대한 제대로 된 정보를 알기 힘든 상황에서 외국인이 이를 공정히 매입 비싸게 되파는 것은 극히 어렵다.
넷째 투자 및 수익 회수에 걸리는 시간이 너무 길다. 중국의 경우 인구와 넓은 지역 때문에 신도시 혹은 상업용 단지 건설에 10년 이상이 걸린다는게 정설이다. 그만큼의 시간 동안 투자할 각오를 해야 하는데 외국인이 그만한 시간과 돈을 운용하는 것은 중국인보다 수배는 힘들다.
마지막으로 모든 것을 감안하고 주택 혹은 건물을 소유하더라도 이를 활용하기 어렵다. 그 이유는 외국인의 경우 사업자 등록을 해야하고 건물 관리 등도 책임져야 한다. 현지에 거주하며 올인 하지 않고서는 실제 불가능하다.
한편 헤지펀드 투자 그룹 키니코스 어소시에이트의 짐 차노 대표는 최근 중국 부동산이 과대 평가 되어 있다며 달콤한 열매가 열릴 것이라는 기대와 다르게 쓰디쓴 실패를 맛볼 가능성이 높다고 경고했다. 차노 대표는 “현재 중국 부동산 시장은 엄청난 거품이 있으며 얼마 지나지 않아 혹독한 현실을 직면하게 될 것이다”고 주장했다. 이어 “중국 부동산의 경우 건축 수만을 계산하고 판매 성과는 경제 수치에 포함시키지 않는데 이는 수요를 무시한 엄청난 계산착오다”며 “특히 외국 투자자의 경우 정부 통제가 엄격한 중국 시장에서 소득을 거둔 다는 것이 극히 어렵다”고 설명했다. 또 중국의 GDP(국내 총생산)는 매해 성장을 거듭하고 있지만 주식 시장과 기타 투자 상품 시장은 지난해 16% 이상의 수익감소가 나타난 점도 우려 사항인데 이는 S&P 인덱스 등이 3%이상의 수익 증가를 기록한 것과는 크게 대조되는 수치다.
최한승 기자
최근 수년간 미국 투자자 중 상당수는 뚜렷한 투자 상품을 찾지 못하자 중국 부동산 투자에 눈을 돌렸고 한인 투자자들도 예외는 아니다. 이들은 중국 부동산이 인구 및 경제 발전과 함께 향후 수십년간 지속적 성장을 거듭할 것이라며 특히 노인층 거주 아파트나 공장 주변 거주 단지 등에 집중투자 하고 있다. 하지만 수년이 지난 지금 실제 큰 수익을 거둔 사례는 쉽게 찾아보기 힘들다.
외국 투자자가 중국 부동산 시장에서 성공을 거두기 힘든 이유는 우선 미국 혹은 한국 등과는 너무도 다른 시스템을 이해하지 못하기 때문이다. 중국이 최근 급격한 경제 개방을 하고 있지만 아직은 공산주의 국가라는 점을 인식하지 못하고 있다.
중국은 아직도 부동산을 중앙정부에서 관리한다. 중앙정부에서는 부동산에 대한 절대 권력을 행사할 수 있다. 중국 정부가 만일 어느 건설 프로젝트가 국익에 반한다고 주장할 경우 해당 개발업자는 이를 중국 정부에 무조건 넘겨야 한다. 이 경우 부동산 개발에 들어간 비용 등 일체를 보상 받지 못하는 경우가 생긴다. 특히 외국 투자자의 경우 이런 일이 발생할 경우 권리를 보호받는 것은 사실상 불가능하다.
둘째는 중국 부동산의 경우 생각보다 가격 변동이 너무 낮다. 앞서 설명한 대로 부동산을 정부가 소유하기 때문에 개인이 보유한다는 개념이 약하다. 이는 개인이 부동산을 수익목적으로 보유, 관리하는 일반 국가의 시스템과 너무 다르다. 심지어는 분양률이 낮을 경우 구매자는 반환을 요구할 권리가 있고 물가변동에 따른 가격 보장도 받는다. 이런 것들이 곧 부동산의 투자 가치를 크게 떨어트리는 이유가 된다.
셋째 외국인의 경우 중국 부동산 시장의 데이터가 거의 없고 신규 주택을 제외하면 가격 조차도 검색할 방법이 없다.중국인 조차 집값에 대한 제대로 된 정보를 알기 힘든 상황에서 외국인이 이를 공정히 매입 비싸게 되파는 것은 극히 어렵다.
넷째 투자 및 수익 회수에 걸리는 시간이 너무 길다. 중국의 경우 인구와 넓은 지역 때문에 신도시 혹은 상업용 단지 건설에 10년 이상이 걸린다는게 정설이다. 그만큼의 시간 동안 투자할 각오를 해야 하는데 외국인이 그만한 시간과 돈을 운용하는 것은 중국인보다 수배는 힘들다.
마지막으로 모든 것을 감안하고 주택 혹은 건물을 소유하더라도 이를 활용하기 어렵다. 그 이유는 외국인의 경우 사업자 등록을 해야하고 건물 관리 등도 책임져야 한다. 현지에 거주하며 올인 하지 않고서는 실제 불가능하다.
한편 헤지펀드 투자 그룹 키니코스 어소시에이트의 짐 차노 대표는 최근 중국 부동산이 과대 평가 되어 있다며 달콤한 열매가 열릴 것이라는 기대와 다르게 쓰디쓴 실패를 맛볼 가능성이 높다고 경고했다. 차노 대표는 “현재 중국 부동산 시장은 엄청난 거품이 있으며 얼마 지나지 않아 혹독한 현실을 직면하게 될 것이다”고 주장했다. 이어 “중국 부동산의 경우 건축 수만을 계산하고 판매 성과는 경제 수치에 포함시키지 않는데 이는 수요를 무시한 엄청난 계산착오다”며 “특히 외국 투자자의 경우 정부 통제가 엄격한 중국 시장에서 소득을 거둔 다는 것이 극히 어렵다”고 설명했다. 또 중국의 GDP(국내 총생산)는 매해 성장을 거듭하고 있지만 주식 시장과 기타 투자 상품 시장은 지난해 16% 이상의 수익감소가 나타난 점도 우려 사항인데 이는 S&P 인덱스 등이 3%이상의 수익 증가를 기록한 것과는 크게 대조되는 수치다.
최한승 기자
