조셉 김 칼럼 -아파트 주인이 한 유닛에 입주하려면
미동부나 타주에 있는 아파트는 대부분 그 규모가 크고 관리가 어려워서 인지 투자자들은 소규모 매물이 많고 관리가 용이한 LA를 선호하는 편이다.
수일전에도 투자용 매물 구매를 문의하는 고객에게 전화가 걸려왔다.집보다는 아파트를 매입해 그 중 한 유닛에 입주하기 원한다는 것이다.
생활하기에는 단독 주택이 아파트나 콘도보다 편리하지만 타주에 있는 고객이 자녀를 LA 쪽의 대학으로 보낸다던지 아니면 은퇴를 했거나 단시일내에 은퇴를 계획 중이라면 본인 거주도 가능하고 수익도 창출되는 이런 소규모 아파트를 원하게 된다.
다행히 기존 소유주 역시 유닛내 거주하고 있었다면 에스크로가 끝나는 즉시 전 주인의 유닛을 비워 줄 수 있기 때문에 즉시 입주 할 수 있지만 모든 유닛이 입주자들로 채워져 있는 경우라면 한 유닛을 택해 퇴거절차를 수속해야 하는 불편함이 발생할 수 있다.
이러한 불편을 최소화하려면 계약서를 작성 할 때에 셀러에게 한 유닛을 비워 주는 조건을 요구하는 일이 있다. 그러나 이것 역시 그리 간단한 일이 아니다.
입주자는 입주자 대로 사정이 있기 마련이며 설사 집주인이라 할 지라도 입주자가 스스로 나가 주는 경우가 아니라면 강제로 퇴거시키는 어렵기 때문이다.
렌트를 정한 날자에 지불하는 입주자를 강제로 퇴거 시키기 위해서는 12가지의 퇴거 이유중 제일 강력한 방법인 ‘주인
자신이 입주 할 목적으로 퇴거를 요구하는 방법’을 사용해야 한다. 입주자가 현재 매물이 시장에 나와 있는 것을 알고 있다고 해도 막상 집을 비우라면 흔쾌히 동의하지 않는다.또 에스크로에 들어 가 있는 상황이라도 에스크로는 끝이 나야 끝난 것이지 도중에 매매가 성사 되지 않는 경우도 있기 때문에 셀러 입장에서는 이 과정에서 입주자를 퇴거시키기 어렵다. 여기에 일정 금액 이상의 이주 비용도 지불해야 한다.
실재 이런 사례도 있었다. 매매 계약서를 작성 할 때에 셀러는 에스크로 오픈과 동시에 바이어가 지정한 유닛에 살고 있는 테넌트에게 퇴거 수속을 하기로 계약을 체결했다.
셀러는 약속한 대로 수속을 하고 그 서류 사본을 바이어에게 전달했다. 에스크로는 예정대로 끝이 났고 자신이 입주할 유닛이 비어 있을 것으로 믿었던 바이어는 에스크로가 끝난 후에도 그 테넌트가 계속 거주하고 있는 사실을 알게 됐다. 퇴거 수속을 하기로 약속한 셀러는 약속 대로 퇴거 수속을 시작하였으나 입주자가 예정대로 나가 주지 않았다. 기다리다 지친 바이어는 결국 셀러와 얼굴을 붉히며 다투는 지경에 이르렀다.
입주 비용 역시 문제다 부동산이 위치한 행정구역에 따라서 차이가 있지만 LA시는 RSO 151.09 (Rent Stabilization Ordinance)라는 조항에 따라 입주자가 입주한 기간이나 또는 입주자의 인컴 수준 또는 연령별 ,신채 장애 정도에 따라 이주금을 지급할 것을 규정하고 있다.
지난해 7월에 개정된 규정에 의하면 최소 7050달러 에서 부터 1만4150달러 정도의 이사 비용을 지불하도록 되어 있다.
바이어로서는 부담되는 금액이며 이 때문에 아파트매물 거래시마다 잦은 문제가 발생한다.
뉴스타 부동산 부회장
미동부나 타주에 있는 아파트는 대부분 그 규모가 크고 관리가 어려워서 인지 투자자들은 소규모 매물이 많고 관리가 용이한 LA를 선호하는 편이다.
수일전에도 투자용 매물 구매를 문의하는 고객에게 전화가 걸려왔다.집보다는 아파트를 매입해 그 중 한 유닛에 입주하기 원한다는 것이다.
생활하기에는 단독 주택이 아파트나 콘도보다 편리하지만 타주에 있는 고객이 자녀를 LA 쪽의 대학으로 보낸다던지 아니면 은퇴를 했거나 단시일내에 은퇴를 계획 중이라면 본인 거주도 가능하고 수익도 창출되는 이런 소규모 아파트를 원하게 된다.
다행히 기존 소유주 역시 유닛내 거주하고 있었다면 에스크로가 끝나는 즉시 전 주인의 유닛을 비워 줄 수 있기 때문에 즉시 입주 할 수 있지만 모든 유닛이 입주자들로 채워져 있는 경우라면 한 유닛을 택해 퇴거절차를 수속해야 하는 불편함이 발생할 수 있다.
이러한 불편을 최소화하려면 계약서를 작성 할 때에 셀러에게 한 유닛을 비워 주는 조건을 요구하는 일이 있다. 그러나 이것 역시 그리 간단한 일이 아니다.
입주자는 입주자 대로 사정이 있기 마련이며 설사 집주인이라 할 지라도 입주자가 스스로 나가 주는 경우가 아니라면 강제로 퇴거시키는 어렵기 때문이다.
렌트를 정한 날자에 지불하는 입주자를 강제로 퇴거 시키기 위해서는 12가지의 퇴거 이유중 제일 강력한 방법인 ‘주인
자신이 입주 할 목적으로 퇴거를 요구하는 방법’을 사용해야 한다. 입주자가 현재 매물이 시장에 나와 있는 것을 알고 있다고 해도 막상 집을 비우라면 흔쾌히 동의하지 않는다.또 에스크로에 들어 가 있는 상황이라도 에스크로는 끝이 나야 끝난 것이지 도중에 매매가 성사 되지 않는 경우도 있기 때문에 셀러 입장에서는 이 과정에서 입주자를 퇴거시키기 어렵다. 여기에 일정 금액 이상의 이주 비용도 지불해야 한다.
실재 이런 사례도 있었다. 매매 계약서를 작성 할 때에 셀러는 에스크로 오픈과 동시에 바이어가 지정한 유닛에 살고 있는 테넌트에게 퇴거 수속을 하기로 계약을 체결했다.
셀러는 약속한 대로 수속을 하고 그 서류 사본을 바이어에게 전달했다. 에스크로는 예정대로 끝이 났고 자신이 입주할 유닛이 비어 있을 것으로 믿었던 바이어는 에스크로가 끝난 후에도 그 테넌트가 계속 거주하고 있는 사실을 알게 됐다. 퇴거 수속을 하기로 약속한 셀러는 약속 대로 퇴거 수속을 시작하였으나 입주자가 예정대로 나가 주지 않았다. 기다리다 지친 바이어는 결국 셀러와 얼굴을 붉히며 다투는 지경에 이르렀다.
입주 비용 역시 문제다 부동산이 위치한 행정구역에 따라서 차이가 있지만 LA시는 RSO 151.09 (Rent Stabilization Ordinance)라는 조항에 따라 입주자가 입주한 기간이나 또는 입주자의 인컴 수준 또는 연령별 ,신채 장애 정도에 따라 이주금을 지급할 것을 규정하고 있다.
지난해 7월에 개정된 규정에 의하면 최소 7050달러 에서 부터 1만4150달러 정도의 이사 비용을 지불하도록 되어 있다.
바이어로서는 부담되는 금액이며 이 때문에 아파트매물 거래시마다 잦은 문제가 발생한다.
뉴스타 부동산 부회장
