소위 렌트 컨트롤이라고 하는 것은 주거용 부동산을 임대시 임대료 인상 폭을 법으로 통제하는 것을 의미한다.

최근 특히 인기가 높은 아파트 매물의 가격을 결정 하는데 가장 큰 영향을 주는 것이 바로 렌트 수입이다. 당연한 이야기지만 같은 규모의 아파트라 할 지라도 아파트에서 나오는 수입이 많으면 적게 나오는 아파트 보다 그 가격이 높게 산정 되어 지게 마련이다. 따라서 건물주로서는 가능만 하다면 임대료를 최대한 인상하는 것이 당연하다. 하지만 입주자의 입장에서는 가격 인상에 따른 부담이 크기 마련이며 따라서 정부는 이런 임대인을 보호하기 위한렌트 컨트롤이라는 법을 만들었다.

렌트 컨트롤이 처음 생겨났을때 이를 긍정적으로 평가하는 사람이 많았다. 그러나 법 제정 수년 후부터 이런 렌트 컨트롤이 가지는 폐해가 나타나기 시작했다. 투자자들이 수익 감소를 우려해 아파트 신축을 주저하게 됐고, 결국 기존건물을 노세화에 따른 낙후화에 따른 매물 가치 하락이 시작됐다.

건물 가격 하락이 계속 발생하자 정부는 신축 아파트나 기준 이상의 고가 아파트에 대하여서는 이 법이 적용되지 않는다는 예외 조항을 두게 되었고 그 기준을 1978년으로 정하게 됐다. 이에 따라 1978년 이후에 건축된 아파트들은 적용을 받게 됐다. 물론 이 규정은 도시 마다 정도의 차이가 있어, 모든 도시에 적용이 되는 것은 아니지만 LA를 중심으로한 가주 지역 대부분의 도시에서는 이 법이 적용되고 있다.

신축 아파트에 이 법이 적용 되지 않게 되면서 아파트 시장은 다시 활기를 찾았고 1990년 중후반대에는 아파트 과잉 공급 현상이 초래되기도 했다.

아파트의 과잉 공급 현상이 나타나면서 투자자들의 희망과 다르게 임대료는 점차 하락하기 시작했다. 당시 높은 임대 수입을 기대하고 건물을 구입했던한인 투자자 다수가 렌트 수입 하락으로 월 융자금을 지불하지 못해 건물을 잃게 되는 경우도 발생했다. 또 건물을 뺏기지 않았더라도 가격 하락으로 큰 손해를 보는 투자자가 많았다.

오랜 기간 부동산 거래의 흐름을 보다보니 이런 가격 상승과 하락은 10년을 주기로 반복되는 경향을 발견할 수 있었다. 최근 투자 경향을 보면 대다수의고객들이 렌트 콘트롤이 없는 신축 아파트를 매입하기를 원한다. 그러나 렌트 콘트롤이 적용 되는 아파트가 오히려 안정적 임대 수익을 보장하는 경우도 많기 때문에 각 건물이 위치한 지역의 전반적 상황을 분석해 효과적인 투자 방향을 세우는 지혜가 필요하다.

조셉 김- 뉴스타 부동산 부회장