최근 상업용 부동산의 가격이 상승하면서 자신들이 소유한 건물을 판매해 이윤을 챙기려는 소유주들이 늘고 있다. 하지만 형제 혹은 지인들과 파트너십형태로 건물에 투자한 경우 파트너간의 의견 차이로 인해 매물을 판매하는 것이 쉽지만은 않다. 또 투자자들의 대부분은 파트너십으로 재투자를 하기보다는 각자 지분을 챙기기를 원한다. 그러나 이 경우 역시 양도 소득에 대한 부담이 만만치 않아 망설여 지기 마련이다.
부동산 투자 및 재산세 전문를 전문으로 하는 차비호 CPA는 이런 건물을 소유하고 있는 한인 건물 소유주들에게 1031익스체인지를 통해 세금 폭탄을 막으면서도 각자 자산을 챙길 수 있는 드롭 앤 스왑(Drop & Swap, 이하 D&S)을 사용할 수 있다고 충고했다.
D&S란 일단 파트너십을 해체(Drop)해서 각 파트너의 지분만큼을 TIC(Tenants-in-Common)로 만드는 것이다. 일단 TIC가 되고 나면 TIC각자가 재투자(Swap)할 부동산을 결정해 1031익스체인지를 사용할 수 있다. 또 몇명의 TIC가 모여 새로운 파트너십을 만들거나 독립적으로 재투자하고 싶은 사람만 빠져 나가도 된다.
단 ▲매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다▲매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다 ▲매각 부동산의 은행 융자액이 재투자된 부동산의 융자액보다 적어야 한다 ▲매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다 ▲매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다. 등의 세부 규정은 준수해야 한다.
차 회계사는 “파트너들과 헤어질 경우 최대한 빨리 파트너십을 해체해 TIC가 되는 것이 유리하다”며 “IRC 761(a)를 활용해 연방 국세청(IRS)에 더이상 파트너십이 아니라는 사실을 알리는 것도 중요다고 설명했다”이어 “TIC의 경우 소유주는 언제든지 자신의 지분을 팔고 1031 익스체인지가 가능하며 파트너십이나 LLC의 경우도 D&S를 사용해 TIC로 바꾸면 세금을 내지 않고 재투자가 가능하다”며 “LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 ‘pass-through entity’ 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산 양도소득이 개인 소유주에게 이월되는 것은 유의해야 한다”고 덧붙였다.
만일 파트너십을 해체하고 TIC가 된 이후에 위에 명시된 조건으로 1031 익스체인지를 하지 않아도 양도소득 세금을 내야 한다.
한편 주식회사가 건물을 거래하는 경우에는 C 코퍼레이션이나 S 코퍼레이션에 상관없이 세금 문제가 발생한다. 그 이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문이다.
최한승 기자
부동산 투자 및 재산세 전문를 전문으로 하는 차비호 CPA는 이런 건물을 소유하고 있는 한인 건물 소유주들에게 1031익스체인지를 통해 세금 폭탄을 막으면서도 각자 자산을 챙길 수 있는 드롭 앤 스왑(Drop & Swap, 이하 D&S)을 사용할 수 있다고 충고했다.
D&S란 일단 파트너십을 해체(Drop)해서 각 파트너의 지분만큼을 TIC(Tenants-in-Common)로 만드는 것이다. 일단 TIC가 되고 나면 TIC각자가 재투자(Swap)할 부동산을 결정해 1031익스체인지를 사용할 수 있다. 또 몇명의 TIC가 모여 새로운 파트너십을 만들거나 독립적으로 재투자하고 싶은 사람만 빠져 나가도 된다.
단 ▲매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다▲매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다 ▲매각 부동산의 은행 융자액이 재투자된 부동산의 융자액보다 적어야 한다 ▲매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다 ▲매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다. 등의 세부 규정은 준수해야 한다.
차 회계사는 “파트너들과 헤어질 경우 최대한 빨리 파트너십을 해체해 TIC가 되는 것이 유리하다”며 “IRC 761(a)를 활용해 연방 국세청(IRS)에 더이상 파트너십이 아니라는 사실을 알리는 것도 중요다고 설명했다”이어 “TIC의 경우 소유주는 언제든지 자신의 지분을 팔고 1031 익스체인지가 가능하며 파트너십이나 LLC의 경우도 D&S를 사용해 TIC로 바꾸면 세금을 내지 않고 재투자가 가능하다”며 “LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 ‘pass-through entity’ 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산 양도소득이 개인 소유주에게 이월되는 것은 유의해야 한다”고 덧붙였다.
만일 파트너십을 해체하고 TIC가 된 이후에 위에 명시된 조건으로 1031 익스체인지를 하지 않아도 양도소득 세금을 내야 한다.
한편 주식회사가 건물을 거래하는 경우에는 C 코퍼레이션이나 S 코퍼레이션에 상관없이 세금 문제가 발생한다. 그 이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문이다.
최한승 기자
