미 주택 시장이 드디어 완연한 봄날을 맞고 있지만 회복세는 예상보다 더디게 나타나고 있다.
최근들어 미국 주택시장의 동향을 알려주는 주요 지표들이 호조를 보이면서 이제는 시장이 회복세를 보이는 것이 아니냐는 의견들이 쏟아지고 있다. 27일 5월 잠정주택매매지수가 큰 폭을 올랐으며 전날 발표된 미국 주요 대도시 주택가격도 상승한 것으로 나타났다. 또한 최근 신규주택판매는 지난 2년래 최고치를 기록했다. 이처럼 주택시장에 대한 긍정적인 수치가 이어지고 있다. 하지만 아직도 일부에서는 더 지켜봐야 한다는 의견을 내놓고 있다. 이들은 얼마 전까지만해도 주택지수들이 온탕과 냉탕을 오가며 오락가락했다면서 보다 시장과 구매자들의 마음을 사로잡기 위해서는 보다 긴 기간 지속적으로 지수가 호조를 보여야 할 것이라고 지적한다.
▶ 5월 잠정주택매매지수 상승 = 미국 부동산중개인협회(NAR)는 27일 미국 주택 거래 추이를 보여주는 지표인 잠정 주택매매 지수(The Pending Home Sales Index, PHSI, 2001년 기준= 100)가 5월에 전월 대비 5.9%, 전년동기 대비 13.3%나 뛰어오른 101.1을 기록하면서 지난 26개월래 최고치를 기록했다고 밝혔다. 잠정주택매매지수는 주택구매 계약서에 서명한 구매자 수를 바탕으로 집계한 것으로 실제 에스크로를 마무리한 결과를 반영하는 주택판매지수와는 다르다. 계약서 서명 후 실제 에스크로 마무리까지 걸리는 시간은 평균 2개월로 조사됐다. 미부동산중개인연합(NAR)의 로렌스 윤 수석 경제학자는 “경기 침체가 시작된 2008년에 비해 완연한 회복세를 보이고 있다”며 “총 계약 건수도 연도별 대비 13개월 연속 증가한 것도 긍정적 신호다”고 분석했다. BMO캐피탈마켓 분석가인 제니퍼 리 역시 “5월 잠정주택매매지수가 크게 증가한 것은 주택 시장이 회복세로 접어들었음을 의미하는 것이다”며 “시장 회복을 막는 차압 매물도 점차 줄고 있어 주택 판매 및 중간가 모두 상승세를 유지할 것이다”고 전망했다.
▶ 미 주요 대도시 주택가 상승 = 미국의 20대 대도시 주택 가격을 나타내는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)/케이스 쉴러 지수(4월)주택 가격 지수가 전월 대비 1.3% 상승하면서 주택 경기 회복의 기대감을 높였다. 비록 전년동기 대비로는 1.9% 하락했지만 이 역시 하락폭 기준으로는 지난 17개월래 최저치다. 또 2.5% 하락을 예상한 블룸버그 통신 등 주요 언론의 예상치와도 크게 상반되는 결과다. 이 지수는 미 20개 주요 대도시의 지난 2000년 1분기 주택 시장을 100(기준점)으로 삼고 매월 주택가격의 변화를 수치로 환산 발표한다.
부동산 전문가들은 지수 하락폭이 낮아지는 것은 그만큼 주택 가격의 하락세가 진정되고 있음을 의미한다며 차압 매물의 감소로 인한 중간가 상승이 주원인이라고 분석했다.
20개 도시 중 18개 도시는 전월 대비 주택 가격이 상승했고 전년동기 대비로도 16개 도시는 주택 가격이 올랐다. 피닉스는 주택 가격이 전월 대비 2.3% 올라 가장 높은 상승폭을 나타냈고 디트로이트는 2.1%로 하락폭이 가장 높았다.
경제학자들은 부동산 전문가들은 “유럽의 경제 위기와 실업률 정체 현상이 난관으로 남아있기는 하지만 낮은 금리와, 소비심리 회복, 차압매물 감소 그리고 건설업체의 신규 주택 건설붐으로 인해 점차 주택 가격 상승이 나타나고 있다”며 “이번 여름을 지나 올해 바잉시즌(학교 입학 전후 1~2개월을 의미7~9월)까지 상승세가 유지될 경우 주택 시장의 안정화는 예상보다 빠르게 진행될 수 있다”고 말했다.
▶ 신규주택 판매 지난 2년래 최고치 = 연방 상무부는 지난 25일 5월 신규주택 판매가 총 36만9000채(연중 조정치)로, 전월 대비 7.6%나 증가하며 지난 2년래 최고치를 기록했다고 밝혔다. 이는 블룸버그 통신 등 주류 언론들의 예상치 34만6000채를 훨씬 웃도는 것이며, 전년동기 대비로는 무려 19.8%나 늘어난 수치다. 부동산 전문가들은 5월 신규 주택 판매수가 주택 시장 호황을 의미하는 월 100만채 그리고 정상치의 기준인 월 70만채에는 아직도 못미치고 있지만 기타 건설지표를 감안할때 회복세로 돌아선 것이 뚜렷하다고 설명했다. 단 저렴한 차압 주택과 가격에 비해 업그레이드가 월등한 기존 주택의 공급이 아직도 과잉상태인 점은 신규 주택 시장 회복의 난제로 작용할 수 있다고 분석했다.
신규 주택 중간가의 경우 수요 증가에 따라 지난해 같은 기간에 비해 5.6% 상승한 23만4500달러를 기록했다.부동산 관계자들은 현재 시장에 공급되는 신규 물량이 월 14만채 선에 그치고 있는데 이는 지난 1963년이래 최저치라며 공급이 감소함에 따라 주택당 오퍼수가 늘면서 중간가도 상승했다고 풀이했다. 재고물량도 4.7개월까지 줄면서 시장 정상치인 6개월을 밑돌았다. 지역별로는 북동부와 남부의 판매가 각각 36.7%와 12.7%나 늘어난데 반해 서부와 중서부는 각각 3.5%와 10.6% 줄어들며 큰 대조를 이뤘다. 부동산 포털 트루리아의 제드 콜코 수석 경제학자는 “신규 주택의 중간가가 상승하는 것은 주택 개발 업체의 시장 유입을 의미한다”며 “현재 기존 주택판매 증가로 인해 시장 재고 매물이 감소하고 있는 것도 신규 주택에 대한 메리트를 높히는 원인이 되고 있다”고 평했다.
▶기존주택 판매 줄었지만, 중간가는 상승 = 전미부동산중개인협회(NAR)는 21일 올해 5월 기존주택 판매수가 전월대비 1.5% 감소한 445만채를 기록했다고 밝혔다. NAR은 기존 주택 판매수가 비록 4월에 462만채에 비해 감소했지만 전년동기 대비로는 9.6% 증가한 것은 주택 시장이 점차 안정되고 있음을 의미하는 것이라고 풀이했다. 5월 주택 판매가 감소했지만 주택 재고량은 총 249만채로 4월에 비해 큰 변화를 보이지 않았다. 최근 판매 추세를 감안하면 6개월 판매량에 해당하는데 이는 주택 시장 호황기 였던 지난 2006년과 유사한 수치다. NAR의 로렌스 윤 수석경제학자는 주택 판매가 일시 감소한 것은 북동부를 제외한 전 지역에서 투자자들을 중심으로 중저가 매물을 소진하면서 이들 매물에 대한 공급이 부족해 진 탓이라며 전체적 판매 둔화를 의미하지는 않는다고 강조했다.
주택 중간가는 지난해 같은 기간에 비해 7.9% 상승한 18만2600달러를 기록했다. 부동산 업계 관계자들은 시장에 매물 공급이 줄어들면서 주택당 복수 오퍼가 늘어난 것이 중간가 상승으로 이어졌다고 풀이했다.
판매 매물별로 보면 REO는 전체 판매량의 15%, 숏세일은 10%로 집계돼 전체 거래매물의 25%는 차압매물로 나타났다. REO는 일반 매물 대비 19%, 숏세일은 14% 저렴한 가격에 거래됐다. 생애 첫 주택 구입자는 전체 34%, 전액 현금 구매자는 전체 28%를 차지했고 투자자도 17%로 집계됐다.
▶ 새도우 인벤토리 3년래 최저치 = 리서치 전문업체 코어 로직의 최근 조사에 따르면 지난 4월 현재 미 전역의 새도우 인벤토리는 전년동기 대비 14.8%가 줄어든 150만채를 기록하며 지난 2008년 10월 수준까지 하락했다. 이는 현 시장 판매추세를 감안할 경우 4개월에 해당하는 분량으로 새도우 인벤토리가 역대 최고치를 기록했던 지난 2010년 1월의 210만채 대비로는 무려 28%나 감소한 수치다. 또 현재 시장 리스팅에 올라와 있는 차압매물의 판매 분량도 단 6.5개월에 불과한데 이 역시 지난 5년래 최저치다. 코어로직의 수석 경제학자인 마크 플레밍은 “새도우 인벤토리의 급감은 시장 상황의 계선과 주택가 상승을 의미한다”며 “차압으로 인한 피해가 가장 극심했던 네바다, 캘리포니아, 그리고 애리조나 등지에서 최근 연이은 주택가 상승이 발견되는 것도 바로 이런 새도우 인벤토리 감소에 따른 것으로 풀이할 수 있다”고 말했다. 새도우 인벤토리가 150만채까지 줄면서 총 가치 총액도 4월 대비 9%나 감소한 총 2460억달러로 집계됐다. 세분할 경우 90일 이상의 악성 연체 주택은 72만채에 달했고 41만채는 차압 진행, 그리고 39만채는 REO로 집계됐다.
최한승 기자
최근들어 미국 주택시장의 동향을 알려주는 주요 지표들이 호조를 보이면서 이제는 시장이 회복세를 보이는 것이 아니냐는 의견들이 쏟아지고 있다. 27일 5월 잠정주택매매지수가 큰 폭을 올랐으며 전날 발표된 미국 주요 대도시 주택가격도 상승한 것으로 나타났다. 또한 최근 신규주택판매는 지난 2년래 최고치를 기록했다. 이처럼 주택시장에 대한 긍정적인 수치가 이어지고 있다. 하지만 아직도 일부에서는 더 지켜봐야 한다는 의견을 내놓고 있다. 이들은 얼마 전까지만해도 주택지수들이 온탕과 냉탕을 오가며 오락가락했다면서 보다 시장과 구매자들의 마음을 사로잡기 위해서는 보다 긴 기간 지속적으로 지수가 호조를 보여야 할 것이라고 지적한다.
▶ 5월 잠정주택매매지수 상승 = 미국 부동산중개인협회(NAR)는 27일 미국 주택 거래 추이를 보여주는 지표인 잠정 주택매매 지수(The Pending Home Sales Index, PHSI, 2001년 기준= 100)가 5월에 전월 대비 5.9%, 전년동기 대비 13.3%나 뛰어오른 101.1을 기록하면서 지난 26개월래 최고치를 기록했다고 밝혔다. 잠정주택매매지수는 주택구매 계약서에 서명한 구매자 수를 바탕으로 집계한 것으로 실제 에스크로를 마무리한 결과를 반영하는 주택판매지수와는 다르다. 계약서 서명 후 실제 에스크로 마무리까지 걸리는 시간은 평균 2개월로 조사됐다. 미부동산중개인연합(NAR)의 로렌스 윤 수석 경제학자는 “경기 침체가 시작된 2008년에 비해 완연한 회복세를 보이고 있다”며 “총 계약 건수도 연도별 대비 13개월 연속 증가한 것도 긍정적 신호다”고 분석했다. BMO캐피탈마켓 분석가인 제니퍼 리 역시 “5월 잠정주택매매지수가 크게 증가한 것은 주택 시장이 회복세로 접어들었음을 의미하는 것이다”며 “시장 회복을 막는 차압 매물도 점차 줄고 있어 주택 판매 및 중간가 모두 상승세를 유지할 것이다”고 전망했다.
▶ 미 주요 대도시 주택가 상승 = 미국의 20대 대도시 주택 가격을 나타내는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)/케이스 쉴러 지수(4월)주택 가격 지수가 전월 대비 1.3% 상승하면서 주택 경기 회복의 기대감을 높였다. 비록 전년동기 대비로는 1.9% 하락했지만 이 역시 하락폭 기준으로는 지난 17개월래 최저치다. 또 2.5% 하락을 예상한 블룸버그 통신 등 주요 언론의 예상치와도 크게 상반되는 결과다. 이 지수는 미 20개 주요 대도시의 지난 2000년 1분기 주택 시장을 100(기준점)으로 삼고 매월 주택가격의 변화를 수치로 환산 발표한다.
부동산 전문가들은 지수 하락폭이 낮아지는 것은 그만큼 주택 가격의 하락세가 진정되고 있음을 의미한다며 차압 매물의 감소로 인한 중간가 상승이 주원인이라고 분석했다.
20개 도시 중 18개 도시는 전월 대비 주택 가격이 상승했고 전년동기 대비로도 16개 도시는 주택 가격이 올랐다. 피닉스는 주택 가격이 전월 대비 2.3% 올라 가장 높은 상승폭을 나타냈고 디트로이트는 2.1%로 하락폭이 가장 높았다.
경제학자들은 부동산 전문가들은 “유럽의 경제 위기와 실업률 정체 현상이 난관으로 남아있기는 하지만 낮은 금리와, 소비심리 회복, 차압매물 감소 그리고 건설업체의 신규 주택 건설붐으로 인해 점차 주택 가격 상승이 나타나고 있다”며 “이번 여름을 지나 올해 바잉시즌(학교 입학 전후 1~2개월을 의미7~9월)까지 상승세가 유지될 경우 주택 시장의 안정화는 예상보다 빠르게 진행될 수 있다”고 말했다.
▶ 신규주택 판매 지난 2년래 최고치 = 연방 상무부는 지난 25일 5월 신규주택 판매가 총 36만9000채(연중 조정치)로, 전월 대비 7.6%나 증가하며 지난 2년래 최고치를 기록했다고 밝혔다. 이는 블룸버그 통신 등 주류 언론들의 예상치 34만6000채를 훨씬 웃도는 것이며, 전년동기 대비로는 무려 19.8%나 늘어난 수치다. 부동산 전문가들은 5월 신규 주택 판매수가 주택 시장 호황을 의미하는 월 100만채 그리고 정상치의 기준인 월 70만채에는 아직도 못미치고 있지만 기타 건설지표를 감안할때 회복세로 돌아선 것이 뚜렷하다고 설명했다. 단 저렴한 차압 주택과 가격에 비해 업그레이드가 월등한 기존 주택의 공급이 아직도 과잉상태인 점은 신규 주택 시장 회복의 난제로 작용할 수 있다고 분석했다.
신규 주택 중간가의 경우 수요 증가에 따라 지난해 같은 기간에 비해 5.6% 상승한 23만4500달러를 기록했다.부동산 관계자들은 현재 시장에 공급되는 신규 물량이 월 14만채 선에 그치고 있는데 이는 지난 1963년이래 최저치라며 공급이 감소함에 따라 주택당 오퍼수가 늘면서 중간가도 상승했다고 풀이했다. 재고물량도 4.7개월까지 줄면서 시장 정상치인 6개월을 밑돌았다. 지역별로는 북동부와 남부의 판매가 각각 36.7%와 12.7%나 늘어난데 반해 서부와 중서부는 각각 3.5%와 10.6% 줄어들며 큰 대조를 이뤘다. 부동산 포털 트루리아의 제드 콜코 수석 경제학자는 “신규 주택의 중간가가 상승하는 것은 주택 개발 업체의 시장 유입을 의미한다”며 “현재 기존 주택판매 증가로 인해 시장 재고 매물이 감소하고 있는 것도 신규 주택에 대한 메리트를 높히는 원인이 되고 있다”고 평했다.
▶기존주택 판매 줄었지만, 중간가는 상승 = 전미부동산중개인협회(NAR)는 21일 올해 5월 기존주택 판매수가 전월대비 1.5% 감소한 445만채를 기록했다고 밝혔다. NAR은 기존 주택 판매수가 비록 4월에 462만채에 비해 감소했지만 전년동기 대비로는 9.6% 증가한 것은 주택 시장이 점차 안정되고 있음을 의미하는 것이라고 풀이했다. 5월 주택 판매가 감소했지만 주택 재고량은 총 249만채로 4월에 비해 큰 변화를 보이지 않았다. 최근 판매 추세를 감안하면 6개월 판매량에 해당하는데 이는 주택 시장 호황기 였던 지난 2006년과 유사한 수치다. NAR의 로렌스 윤 수석경제학자는 주택 판매가 일시 감소한 것은 북동부를 제외한 전 지역에서 투자자들을 중심으로 중저가 매물을 소진하면서 이들 매물에 대한 공급이 부족해 진 탓이라며 전체적 판매 둔화를 의미하지는 않는다고 강조했다.
주택 중간가는 지난해 같은 기간에 비해 7.9% 상승한 18만2600달러를 기록했다. 부동산 업계 관계자들은 시장에 매물 공급이 줄어들면서 주택당 복수 오퍼가 늘어난 것이 중간가 상승으로 이어졌다고 풀이했다.
판매 매물별로 보면 REO는 전체 판매량의 15%, 숏세일은 10%로 집계돼 전체 거래매물의 25%는 차압매물로 나타났다. REO는 일반 매물 대비 19%, 숏세일은 14% 저렴한 가격에 거래됐다. 생애 첫 주택 구입자는 전체 34%, 전액 현금 구매자는 전체 28%를 차지했고 투자자도 17%로 집계됐다.
▶ 새도우 인벤토리 3년래 최저치 = 리서치 전문업체 코어 로직의 최근 조사에 따르면 지난 4월 현재 미 전역의 새도우 인벤토리는 전년동기 대비 14.8%가 줄어든 150만채를 기록하며 지난 2008년 10월 수준까지 하락했다. 이는 현 시장 판매추세를 감안할 경우 4개월에 해당하는 분량으로 새도우 인벤토리가 역대 최고치를 기록했던 지난 2010년 1월의 210만채 대비로는 무려 28%나 감소한 수치다. 또 현재 시장 리스팅에 올라와 있는 차압매물의 판매 분량도 단 6.5개월에 불과한데 이 역시 지난 5년래 최저치다. 코어로직의 수석 경제학자인 마크 플레밍은 “새도우 인벤토리의 급감은 시장 상황의 계선과 주택가 상승을 의미한다”며 “차압으로 인한 피해가 가장 극심했던 네바다, 캘리포니아, 그리고 애리조나 등지에서 최근 연이은 주택가 상승이 발견되는 것도 바로 이런 새도우 인벤토리 감소에 따른 것으로 풀이할 수 있다”고 말했다. 새도우 인벤토리가 150만채까지 줄면서 총 가치 총액도 4월 대비 9%나 감소한 총 2460억달러로 집계됐다. 세분할 경우 90일 이상의 악성 연체 주택은 72만채에 달했고 41만채는 차압 진행, 그리고 39만채는 REO로 집계됐다.
최한승 기자
