부동산이나 사업체를 매매 할 때마다 고려해야 할 사항 중 하나는 과연 은행융자가 가능한가 하는 것이다. 매입을 원하는 매물에 대한 가격을 현금으로 결재 한다면 몰라도 대부분의 거래가 일정한 금액을 현금(다운페이먼트)으로 지불하고 나머지는 융자를 통해 해결해야 하기 때문이다. 예전처럼 라이어스 론(융자기준을 지키지 않고 미비 서류라도 융자를 내어주는 것)을 통해 융자를 쉽게 하던 시기와는 다르게 융자 조건이 극히 강화된 요즘에는 융자 신청이 거절되는 경우도 흔하다. 특히 과거 파산내지는 연체 기록이 발견된다면 융자는 어렵다고 봐야 한다. 한 고객의 예를 들어보자. 예전 한 고객이 카워시 와 주유소가 있는 부동산을 매매하고 싶어하는 고객과 미팅을 갖게 됐다. 양자는 곧 기본 가격에 대해 합의점을 찾았다. 하지만 매입 가격의 70% 에 달하는 융자를 받는 일에서 난관에 봉착했다. 정부에서 장려하는 SBA (small business administration) 융자 신청이라는 대안이 있었지만 불행히도 바이어가 외국 국적을 소지자였기 때문에 융자 조건을 충족시킬 수 없었다. 또 매매 가격 650만달러 중 남아있던 기존 융자액 350만불을 200만불달러 다운페이만를 고집하는 매입자에게 계승토록 하는 것도 문제가 됐다. 시간이 흘러도 적절한 융자 방법을 찾지 못했고 AITD (all inclusive trust deed) 로 매매하는 방법을 권하게 됐다. 그러나 이번 역시 매매자가 자신의 은행과의 유대관계를 소홀히 할 수 없다며 융자은행의 승인 없이는 소유권을 넘겨 줄 수가 없다는 컨틴전시 (Contingency)를 제시했다. 결국 마지막으로 제안된 방법이 랜드 컨트랙트(Land contract)였다. Land contract란 일종의 오너 캐리로 다운페이를 제한 나머지 융자금을 기존 융자조건과 같은 조건으로 서로 합의된 일정 기간 동안 매매자가 융자해주는 방법이다. 소유권은 상기 융자 금액을 모두 지불 할 때까지 매매자가 법적인 소유권 (Legal title)을 유지하고 매입자는 실제적인 소유권(Equitable title)을 행사 할 수 있는 절충안으로 최종 합의에 성공했다. 법적인 소유권이 바뀌지 않은 거래임으로 매매자는 기존 은행으로부터 자유로워지고 매입자는 매입하고 싶어도 매입 할 수 없었던 취약점을 극복하고 매입 할 수 있는 방법이 된 것이다. 소유권은 변경 되지 않았으나 이 매매 역시 매매사실을 해당 카운티에 등기가 됨은 물론 매매 자는 이러한 사실을 보증하는 타이틀 보험증서를 발행 하여 주어야 한다. 또 매입자는 매입자 대로 부동산과 사업체에 대한 손해 보험에 가입함은 물론 재산세를 납부할 책임도 있다. 약속된 기간 내에 미지불 된 상기 금액을 지불할 경우 매매자는 소유권을 매입자에게 넘겨 주는 의무를 규정에 따라서 이행해야 한다. 조셉 김/뉴스타 부동산 부회장 |
