[앤디 김의 경제이야기] 부동산 시장의 변동성에 대비하는 방법 |

시카고 상품 거래소에서는 주택시장 지수 선물이 거래되고 있다. 주택시장의 하락에 대비할 수 있는 방법은 거래 당사자간의 일대일 거래를 통하여 주택 소유주가 자기의 집을 기초자산으로하는 콜옵션을 매도하거나 아니면 REIT과 같은 부동산 관련 주식을 매도해 놓는 방법 등이 있었다.

그러나 옵션의 경우는 거래 상대방을 찾기가 쉽지 않은데다가 주택 소유주의 수익이 옵션 매도로 받은 프리미엄에 한정되어 있어 그 이상 주택가격이 하락할 경우 손실이 발생하는 것을 막을 수 없었다.

REIT의 경우는 부동산 가격의 헤지를 위해 상당한 액수의 투자자본이 필요한데다가 REIT의 높은 배당금을 매도자가 부담해야하는 단점이 있었다.

이에 반해 주택지수 선물은 보스턴, 마이애미, 뉴욕, 샌디에고, 샌프란시스코, 워싱턴DC, 시카고, 덴버, 라스베가스, LA 등 미국 전체 부동산 종합지수에 투자할 수 있으며, 선물의 특성상 매수 매도 포지션을 쉽게 취할 수 있어 기존의 부동산 소유주에게는 현재의 소유가치를 보호할 수 있는 기회를, 그리고 부동산을 가지고 있지 않은 투자자에게는 적은 자본으로 부동산 시장에 참여할 수 있는 기회를 제공한다.

예를 들어 샌프란시스코 부동산 지수가 현재 225.00 이라고 하면 실제 가격은 여기에 250달러를 곱한 5만6250달러가 되고 일년 후에 부동산 가격이 10% 정도 상승하여 지수가 247.50이 되었다고 하면 실제 가격은 6만1875달러가 된다.

선물을 1계약 매수했다면 거래비용을 제외하고 5625달러의 이익이 발생하게 된다. 따라서 현재 100만달러 가치가 있는 주택의 소유주가 일년후 집가격이 10% 하락할 것을 예상하고 이를 선물을 이용하여 헤지한다면 선물 약 18계약을 매도해 놓으면 된다.

만약에 예상대로 샌프란시스코 지역의 부동산 시장이 10% 하락했다면 이 투자자는 5625달러 x 18 = 10만1250달러의 수익을 선물 매도포지션에서 얻을 것이고 집의 가치가 10% 하락하여 10만달러의 손실이 발생해도 선물포지션의 수익과 합치면 거의 자산가치의 변동이 없는 셈이다.

만약 예상과 달리 부동산 시장이 10% 상승했다면 반대로 선물 매도포지션에서 손실을, 주택가격에서 이익을 보아 역시 자산가치의 변동은 거의 없게 된다. 따라서 이 경우 부동산 시장이 10%하락 또는 10% 상승하더라도 자산이 거의 일정한 가치를 유지하므로 하루하루 신경을 곤두세워 부동산 시장의 움직임에 과민 반응할 필요가 없어지는 것이다.

선물 1 계약을 사는데 필요한 자본은 2000달러 정도이고, 선물 시장이 열려있는 한 언제나 청산 거래나 포지션의 조정이 가능하다. 위에서 언급한 헤지목적이 아닌 투기목적으로 이 상품을 이용할 경우 (집을 사는 대신 부동산 선물에 투자하는 등)는 반드시 선물상품의 리스크를 완전하게 이해하고 나서 신중하게 투자해야 한다.

앤디 김/PDAM 최고 자산 운용가