“집 많이 팔린다고 하지 않았나요?”

주택 거래 증가에도 불구하고 신규 모기지 신청액수가 지난 14년래 최저치까지 떨어지는 기현상이 나타났다.

트레이드 퍼블리케이션은 최근 올해 1분기 신규 모기지 신청액수가 전분기 및 전년동기 대비 각각 23%와 58% 대비 23%나 감소한 2,350억달러까지 감소했다고 전했다. 2,350억달러는 지난 2000년 1분기(2150억달러) 이래 최저치일 뿐 아니라 부동산 경기 침체가 본격화된 2008년 4분기 2,600억달러에도 못미치는 액수다.

모기지 업체 관계자들은 이런 신규 대출 감소를 약 3가지 이유로 분석했다.

우선 주택 가격의 지나친 인상이 그것이다. LA를 비롯 남가주 일대 주요 지역의 3월 주택 중간가격은 지난해 같은 기간에 비해 약 20%나 올랐다. 이렇다 보니 상당수의 잠재적 구매자와 투자자들이 시장에서 발을 뺐다. 잠재적 주택 구매자에게는 구매력이, 투자자들에게는 수익성이 감소한 탓이다.

둘째로 모기지 금리 인상이다. 최근 모기지 금리는 전년동기 대비 약 1% 가량 올랐다. 금리가 오르면서 같은 가격의 주택을 사더라도 지난해 같은 기간에 비해 수만달러 이상 부담이 높아졌다. 지난해 중순까지 이어졌던 초저금리도 신규 모기지 감소의 원인이 됐다. 경기침체 장기화 속에 금리가 낮아지면서 상당수의 주택 소유주들이 너도나도 재융자를 통한 부채 탕감에 나섰다. 문제는 이런 재융자 열풍이 모기지 신청이 가능한 기존 주택 소유주들의 상당수를 재융자로 끌어들였다는데 있다. 더 쉽게 말하면 모기지 시장은 보통 재융자가 약 70%, 신규대출이 약 30% 정도의 비중으로 이뤄진다. 하지만 초저금리 지속으로 신규 모지기 수요 중 상당수가 재융자에 편입되면서 소진됐고 이는 전체 모기지 시장의 축소로 이어졌다.

캐시 바이어가 늘어난 것도 신규 모기지 신청 감소 원인이다. 올해 1월부터 모기지 규정이 한층 강화되면서 캐시 바이어의 비율은 지난해 8월의 23%에서 27%로 높아졌다. 일부 기관은 캐시 바이어의 비중을 30%로 보는 곳도 있다. 투자자들은 물론 일반 구매자도 가능하면 현금 구매를 선호하고 있다. 까다로운 모기지 융자 규정이나 기타 행정규제를 거치지 않을 뿐 아니라 국책 모기지 기관 패니메나 프레디 맥 혹은 일반 은행에서 받는 융자보다 에스크로 마감 시간이 최소 10일 이상 빠르기 때문이다.

최한승 기자