가주 주요 대도시가 플러스 에퀴티 100%에 다가서고 있다.

부동산 정보 포털 코어로직의 최근 집계 결과 LA(롱비치, 글렌데일 포함)지역의 깡통주택 비율은 지난해 4분기 현재 4.5%로 집계됐다. 이는 곧 지역 주택의 95.5%가 에퀴티를 보유했다는 뜻으로 전분기(4.6%)는 물론 전년동기(6.5%) 대비 개선된 수치다.

에퀴티 증가는 또 평가 가치 대비 대출액 비율인 평균 LTV를 지난해 전체 절반 이하인 47.8%로 낮췄다. LTV 비율이 낮아진다는 것은 그만큼 대출금이 전체 주택가치에서 차지하는 비중이 적다는 것으로 LTV 숫자가 낮을 수록 은행들은 보다 쉽게 에퀴티 융자를 승인한다. 그만큼 부실 대출의 위험이 줄어 들었다고 판단하기 때문이다.

IT 산업의 중심지인 샌프란시스코는 깡통주택의 비율이 단 0.7%에 불과했다. 가주는 물론 전국 대도시 중 가장 낮은 비율이다. 샌프란시스코는 평균 LTV도 37.2%로 조사돼 사실상 깡통주택 제로 시대를 선언했다.

부동산 전문가들은 “최근 밀레니얼 세대를 중심으로 주택 소유율이 급격히 떨어지는 것은 주택 구매가 어려운 것도 있지만 더 이상 주택 구입이 자산 증가로 이어지지 않을 것이라는 부정적인 전망때문”이라며 “하지만 이번 조사만 봐도 주택 소유에 따른 자산 증식 효과가 확실하게 입증됐다”고 설명했다.

주택 가치의 꾸준한 상승이 이어지면서 미 전체 에퀴티 역시 지난 10년래 최고치를 경신했다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 집계결과 지난해 4분기 현재 미 주택 시장에서 에퀴티를 보유한 주택의 수는 총 4630만채, 에퀴티는 총 86조 8000억달러였다. 이는 전분기 대비1조 6000억달러가 증가한 것이다. 또 주택 가치는 25조 달러, 모기지 부채는 9조5000억 달러로 나타나 15조달러의 가계 순자산 증가로 이어졌다. 미국 경제가 침체에 진입하기 이전인 2007년 가계의 순자산은 66조 5천억 달러를 기록했으며, 침체가 최악이던 시기에는 55조 달러까지 줄어든 바 있다.

반면 깡통주택의 수는 430만채, 모기지 보유주택의 8.5%로 감소했고 이에 따라 이들 주택이 가진 부채 규모도 총 3110억달러까지 줄었다. 불과 1년 사이 부채가 10.7%나 줄어든 셈이다. 만일 지금보다 주택 가격이 약 5%만 올라도 85만채의 주택이 추가로 에퀴티를 회복하게 된다.

한편 에퀴티 증가는 특히 중산층에게 더욱 중요하다. 실례로 지난해 4분기 가계 부문 보유 주식 가치는 13조 달러, 연금은 20조9천억 달러, 예금은 10조7천억 달러로 조사됐다. 하지만 주식보유가 부유층에 극단적으로 편중돼 있다는 것을 감안하면 주택 가격의 상승이야말로 다수 중산층에게는 가장 빠른 자산 증식 수단이다. 월스트릿 저널이 “비록 미국 주식 시장이 올들어 약세를 보였지만 주택 가격 회복이 예금과 함께 미국 가계 자산에 완충 역할을 해줄 수 있다”고 지적한 것도 바로 이러한 맥락이다. 최한승 기자

▲에퀴티(Equity)란?

현재 주택 가격(시세)에서 주택 구입 당시 빌린 모기지를 빼고 남은 액수를 뜻한다. 예를 들어 현 시세가 60만달러인 주택이 있고 이 중 모기지가 30만달러라면 에퀴티는 집값의 절반에 해당하는 30만달러가 된다. 주택 구매 비용이 현 시세보다 낮으면 낮을 수록 더 많은 에퀴티를 갖게 된다.