LA지역이 깡통주택 ‘제로’에 한발 더 다가갔다.

부동산 정보 포털 코어로직의 최근 집계 결과 지난해 4분기 현재 LA지역 주택의 무려 97%가 에퀴티를 보유한 것으로 나타났다. 이는 곧 지역 깡통주택의 비율이 단 3%에 불과하다는 것으로 절대 다수의 주택 소유주들의 집값 상승에 따른 자산 증식효과를 거두고 있음을 뜻한다.

에퀴티 증가는 LA 지역의 LTV(Loan to value·평가 가치 대비 대출액 비율 평균)를 45.9%까지 낮췄다. 은행이 부실 대출 위험을 계산하는 기준으로 활용하는 LTV 비율이 낮아진다는 것은 그만큼 전체 주택가치에서 대출이 차지하는 비중이 적어졌다는 것이다.

LA 지역 브로커들은 “이번 조사결과만 봐도 주택 소유에 따른 자산 증식 효과가 확실하다는 것이 입증된 셈”이라며 “집값이 타 지역에 비해 워낙 비싸고 모기지 금리 상승이라는 변수까지 있지만 앞으로 최소 1~2년은 집값 상승 기조가 이어지는 부동산 경기 호황이 예상되기 때문에 여력이 된다면 주택 구입을 망설일 이유가 없다. 실례로 지난 1년간 미 주택 소유주들의 에퀴티가 평균 1만 3000달러 늘어나는 동안 가주 지역 소유주의 에퀴티는 2만 6000달러로 2배나 더 늘었고 특히 LA카운티는 집값이 한해 동안 6.8% 이상 오르며 3만달러가 넘는 자산 증식 효과를 누렸음을 고려해야 한다”고 설명했다.

이번 조사에서 IT 산업의 중심지인 샌프란시스코는 깡통주택의 비율이 0.6%로 가주는 물론 전국 대도시 중 최저치를 나타냈다. 샌프란시스코는 평균 LTV도 36.8%에 불과해 사실상 깡통주택 ’0′의 시대를 들어섰다. 가주 전체로는 깡통주택 비율 4.6%에, LTV 48.2%를 나타냈다. 모기지를 가진 671만 5000여채의 주택 중 32만 여채가 깡통주택인 것으로 전체 점유율도 1.3%에 그쳤다.

한편 에퀴티 증가에 따른 부정적 효과도 나타나고 있다. 신용평가기관 무디스는 최근 지난 2년간 미 전역에서 ‘홈에퀴티 라인오브 크레딧’(HELOC,주택 담보대출의 일종)을 발급 건수가 21%나 늘며 지난 금융위기 이래 최고치를 기록했다고 밝혔다. 하지만 HELOC 사용은 엄청난 리스크를 안고 있다. 실례로 만기 7~10년 사이인 HELOC은 크레딧카드와 마찬가지로 한도액까지 쓸수 있지만 일정 기간 이후에는 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 한다. 집값이 계속 오르고 상환기간 시작과 동시에 빚을 갚을 수 있다면 문제가 없지만 집값이 떨어지고 연체가 시작되면 그야말로 부채 더미에 오르게 된다. 특히 HELOC은 고정 금리가 아닌 변동 이자가 적용되기 때문에 이자율이 급상승 할 수 있다는 점을 유의해야 한다. 최한승 기자