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넘쳐나는 부동산 관련 정보를 제대로 해석하기 위한 특별 세미나가 열렸다.
남가주한인부동산협회(회장 마크 홍)가 15일 LA한인타운 소재 옥스포드 팔레스 호텔에서 개최한 ’2017년 남가주 부동산 경기 전망’ 세미나는 오렌지카운티 수퍼바이저 미셸 박 스틸의 키노트 스피치를 시작으로 대형 은행 모기지 담당자, 지역별 톱 브로커, 개발업체, 그리고 내진 전문 엔지니어 등이 강사로 나선 주제별 강연 그리고 Q&A 세션 등 다양한 주제와 포맷으로 참석자들에게 유용한 정보를 전달했다.
이번 세미나의 가장 주목할 만한 점은 소개된 내용 속에 ‘과잉’이라 말해도 부족할 부동산 관련 정보를 자신의 사정에 맞게 제대로 해석하는 방법이 제시됐다는 것이다.
우선 정보(인코딩)라는 코드를 해석(디코딩)해 적용하려면 ‘지역’, ‘예산’, 그리고 ‘타이밍’이라는 3가지 열쇠를 가지는 것이 중요한데 이를 좀더 좁혀 전문 기업이 아닌 개인 투자자로 좁혀보자.
▲지역
부동산 업계에서 입이 닳게 얘기하는 ‘로케이션’이 바로 지역이다. 지역을 볼때는 학군, 학교와의 거리, 주택 연령, 교통편의성, 그리고 주변 편의시설 등 5가지 조건을 먼저 파악해야 한다. 이들 5개 요소를 모두 갖춘 곳일 수록 투자 위험성이 적기 때문이다.
또 각 지역에 브랜치가 있는 전문투자(기업 포함)자가 아니라면 어느 지역이 돈이 된다더라는 말에 끌리기 보다는 내가 직접 살거나 쉽게 가볼 수 있는 근거리 지역을 우선해야 한다. 전문가들은 “만일 투자용이 먼거리에 위치해 있다면 시간과 비용면에서 손해가 많다. 일부 투자자는 예산을 문제로 자신이 잘 모르거나 거주지에서 먼 지역을 고르는데 성공사례를 거의 보지 못했다. 자신이 잘 아는 동네를 고르는 것이 최선”이라고 충고한다.
실례로 LA 다운타운의 경우, 지난 수년간 가장 많은 자금이 몰리며 활발한 개발이 진행됐고 현재도 진행 중이다. 가격이 많이 오른 것은 물론 거래도 활발한데 이곳은 미혼,비혼 혹은 아이가 없는 젊은 가족, 은퇴한 노년층 혹은 이 지역 일대에 사업체를 거느린 사람에게 적합하다. 콘도는 거주 혹은 렌트 용도로 활용이 가능하고 사업주는 공장이나 웨어하우스를 본인 소유로 구입하거나 렌트 용도로 활용하면 된다. 특히 다운타운 상업용 부동산의 경우 연방중소기업청(SBA)론을 받으면 10% 다운페이로도 구입이 가능해 구매 여건이 좋다.
반면 자녀 학군이 중요한 가족이나 외각지역 쇼핑몰 투자자 등에게는 적합하지 않다.
▲예산
위의 방식대로 자신이 잘 아는 혹은 현재 거주지를 투자지로 정하면 이제는 예산이다. 예산은 현재 자신이 가진 돈, 현재 금리, 융자가 가능한 금액, 본인이 페이먼트를 감당할 수 있는 범위 내에서만), 그리고 투자로 발생하는 캡레이트(‘Capitalizaton Rate’로 총자산가격 또는 매매가격 대비 연간 총 순이익금<Net Operating Income.NOI>의 비율,월 페이먼트, 테넌트 구성, 그리고여기에 건물 유지에 필요한 비용)을 철저히 계산해 매물을 정해야한다. 현재 경기가 좋으니 앞으로 계속 건물가격이 오르고 많은 돈을 벌 수 있을 것이라는 핑크빛 전망은 절대 금물이다. 물론 캡레이트가 높다고 무조건 좋고 낮다고 나쁘다는 것은 아니지만 초보 투자자일 수록 캡레이트가 어느 정도 낮더라도 지금까지 수익률이 꾸준히 유지된 매물을 선택하는 것이 좋고 단기 매매보다는 최소 10년 이상의 장기 보유로 해가 갈 수록 이윤이 높아지는 곳을 골라야한다는 것이 전문가들의 충고다.
▲타이밍
이제는 타이밍이다. 현재 아파트나 콘도 등은 금리 인상이나 지진보강 공사와 같은 이슈가 있지만 집값 상승과 공급부족으로 수요가 많기 때문에 아직은 투자메리트가 있다. 이는 곧 좋은 타이밍이라는 뜻이다. 지역별 타이밍도 있다. 부동산 시장을 보면 가끔 한 지역에 가격이 갑자기 비정상적으로 오르거나 아니면 지진, 대형 사고 혹은 기타 문제로 갑자기 가격이 떨어질때가 있다. 이런 시기는 피하는 것이 좋다. LA 인근 각 지역 톱 브로커들은 “수익을 내는 기본은 조금 빨리 들어갔다. 빨리 빠지는데 있다. 즉 남들이 어느 동네 좋다더라는 말이 나올 때면 이미 조금 늦은 감이 있다. 또 어느 동네 큰일났다는 말이 나오면 너무 늦는다는 것이다.
