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가주한인건설협회가 지난 13일 LA한인타운 소재 옥스포드 팔레스 호텔에서 ‘세컨드 유닛 건축 세미나’를 개최했다.가주 주택난 해소를 위해 올해부터 시행된 ‘세컨드 유닛 건립 규제 완화안(AB2299,Accessory Dwelling Unit·이하 ADU)’을 홍보하기 위해 기획된 이번 세미나에는 약 100여명 이상의 한인 주택소유주들이 몰려 높은 관심을 반영했다. 이번 세미나를 통해 소개된 ▲ADU법안의 제정 배경과 내용, ▲융자, ▲설계 및 시공 그리고 ▲시공 후의 가치 변화 등 주요 내용을 일문 일답 형식으로 정리해 본다.
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●ADU 법안 제정 동기
가주는 현재 심각한 주택 부족 현상을 겪고 있다. 실례로 지난해만 해도 가주 인구는 33만 4578명이나 증가한데 반해 새로운 주택 건설은 8만8600여개 유닛에 그쳐 최소 2만 4000여개의 주택이 더 필요한 것으로 나타났다.
가주 정부는 이에 암묵적으로 운영되고 있는 불법 유닛 렌트를 합법화하고 주택의 잉여 부지에 추가 건물(세컨드 유닛)건축을 승인하기로 결정했다. 가주 한인건설협회의 정재경 회장은 “앞으로 3년간 약 10만개 이상의 주거용 유닛이 필요한데 현재의 공급 속도로는 이를 해결할 수 없다”며 “ADU를 통해 공급 주택 수를 늘리며 거주난을 상당부분 해결할 수 있다”고 설명했다.
이어 “LA시는 지난 1965년부터 세컨드 유닛 건축을 허용하고 있지만 규정이 너무 까다로와 실제 지난 13년동안 불과 404개의 세컨드 유닛이 추가되는데 그쳤다”며 “새로운 ADU법안은 허용기준이 크게 낮아진 만큼 특별한 문제가 없다면 쉽게 건축 허가를 받을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
●ADU가 허용하는 범위는?
현재 거주하는 주택의 옆집 혹은 뒷집 경계로부터 5피트만 떨어지면 최소 640 스퀘어피트에서 최대 1200 스퀘어피트 규모의 세컨드 유닛을 기존 건물 면적의 50%이하로 건설할 수 있다.
본채와 분리해도 되며 연결된 상태로도 가능하다. 단층이 아닌 복층 건물도 지을 수 있으며 이전 법안과 달리 독립 유닛에 부엌을 추가할 수도 있다.주차공간은 유닛당 특정 숫자를 배정하던 기존 규정이 완화돼 드라이브 웨이 포함 1대의 주차 공간만 확보하면 된다. 만일 해당 유닛의 반경 0.5마일 이내 버스 정류장이나 전철역이 있으면 이 역시 면제된다. 즉 한인타운과 밸리 등에 위치한 대다수의 개인 주택이 ADU 법안 수혜 대상에 포함되는 셈이다. 또 그간 LA시정부의 허가 없이 설치된 유닛도 새 ADU 규정의 건축코드에 부합될 경우 합법화 된다. 만일 이미 사용되고 있는 세컨드유닛이 새 법에 부합하지 않을 경우에는 시 정부가 요구하는 절차에 준해 시공을 하면 합법 유닛으로 허가를 받을 수 있다. 단 가구당 복수의 세컨드 유닛 건립이 불허되는 것과 앞마당에 건설할 수 없는 점은 유의해야 한다.
●세컨드 유닛 건축을 위한 융자는?
ADU 법안에서 가장 까다로운 부분이다. ADU의 경우 보통 주택을 구매할 때 신청하는 모기지 융자와는 다르다. 건축을 위한 상업용 대출이나 라인 오브 크레딧, 크레딧 카드, 그리고 건물주가 보유한 현금 혹은 에퀴티 등을 사용해야 한다. 대출을 받을 경우 세컨드 유닛을 건축하는 목적임을 설명하면 렌트에서 발생하는 잠재적 수입이 어느 정도 고려될 수 있다.
●설계 및 시공 과정은?
우선 본인이 충당할 수 있는 비용의 상한선과 설계사무소(건축업자나 건축가가 아니라면)를 결정한다. 보통 ADU는 특별히 난이도가 높지 않기 때문에 약 1달이면 설계가 끝나며 이를 시에 제출해 허가(퍼밋)를 받는데 보통 4주 정도가 예상된다. 대다수 한인들의 우려와 달리 퍼밋 신청 및 시 관계자와의 대화는 설계 사무소 측이 대리해 큰 어려움이 없다. 설계와 퍼밋을 끝내면 자신의 예산을 바탕으로 2~3곳의 시공사에게 견적을 받는다. 이 중 적절한 비용을 제시한 시공사를 정해 공사에 들어가면 평균 4~6개월 안에 완공과 입주 허가를 비롯한 모든 과정이 마무리 된다.
●시공 후 가치변화는 얼마나?
업계 관계자들은 보통 ADU 공사 후 주택의 가치가 최소 20%는 올라간다고 설명한다. 물론 주택 가치 상승과 렌트비에 따른 세금이 늘어나지만 공실률만 낮게 유지한다면 매월 일정금액 이상의 추가 수입원을 확보할 수 있다. 임대인을 찾는 것은 가능하면 전문부동산 브로커나 리스 전문 사이트를 이용하는 것이 좋다. 어느 정도의 지출이 불가피하지만 렌트비를 받고 임대인과의 사소한 분쟁에 대응하는 것이 생각만큼 쉽지 않기 때문이다. 기존 주택 보험에 더해 렌트 유닛에 대한 보험을 추가해야 하며 유틸리티와 관련해 제공 기준 마련하고 만에 하나의 사태에 대비해 배관이나 전기 그리고 해충박멸 관련 업체도 정해 놓아야 한다.
