모기지 금리 하락이 대출 기관의 심사 강화로 이어지고 있다.

지난주 미국의 모기지 금리가 올해 들어 9번째 역대 최저치를 다시 썼지만 금융기관의 대출 기준을 나타내는 모기지 크레딧 활용지수는 오히려 하락한 것으로 나타났다.

국책모기지 업체 프레디맥(지난 10일 기준)은 지난주 30년 고정 2.86%, 15년 고정 2.37%를 기록하며 또 한번 역대 최고치를 경신했다고 밝혔다.

반면 금융기관의 모기지 대출 기준 강화 여부를 판단하는 MCAI는 전월 대비 4.7% 내린 120.9로 지난 2014년 3월 이래 최저치를 나타냈다. MCAI는 2012년 3월을 기준점 100으로 삼고 지수 상승은 대출 기준 약화를, 하락은 강화를 의미한다.

기관 별로는 페니매와 프레디맥의 MCAI가 8.6% 하락하며 2011년 이래 최저치를 나타냈고 점보와 컨벤셔널 론 역시 각각 8.9%와 8.7%가 떨어졌다. FHA와 VA, 그리고 UDA 등 정부 보조 대출도 1.4% 하락했다.

기관별 MCAI가 하락했다는 것은 모기지 금리가 역대최저치까지 떨어졌음에도 대출기관은 신청자의 융자 심사를 더욱 강화했다는 뜻이다.

금리하락에 힘입어 모기지 신청건수(전주대비 3%)와 평균 대출액(36만 8000달러, MBA 집계기준 역대 최고치)이 증가했음에도 대출 기준이 강화된 이유는 무엇일까?

모기지 업체 관계자들은 “모기지 금리가 떨어지면서 몰리면서 예전 부동산 경기 침체 당시와 유사하게 지나치게 많은 수요가 시장에 몰리고 있다”며 “신청자의 상당수가 낮은 크레딧 점수, 높은 부채 비율 및 대출액 그리고 관련 서류 부실에도 대출을 신청 하다 보니 금융 기관의 심사 기준이 오히려 강화됐고 이에 따라 승인 거부 건수도 증가한 것 “이라고 전했다. 이어 “금융기관의 심사가 강화됐지만 크레딧 점수가 높고 수입만 안정적이라면 여전히 승인이 나고 있다. 국책 모기지 업체 페니매와 프레디맥 대출자에게 0.5%의 수수료를 물리려던 방침이 오는 12월 1일까지 연기된 것과 동시에 재융자시 융자 잔액이 12만5000달러 이하인 대출자에게는 수수료까지 면제할 방침인 만큼 모기지 신청과 재융자를 주저할 이유가 없다”고 덧붙였다.

한편 모기지 은행 연합회(MBA)는 금융기관의 대출 강화 기조에도 불구하고 올 한해 모기지 대출 총액은 지난 15년래 최고치인 3조달러에 도달하고 재융자 또한 2003년 이후 최고인 1조7000억달러를 기록할 것으로 예상됐다. 모기지 데이터 업체인 블랙 나이트는 재융자 수요를 30년 모기지 대출자의 43%에 해당하는 1930만명으로 추산하면서 이들이 재융자를 통해 낮출 수 있는 금리가 최대 0.75%라고 전망했다. 최한승 기자