법률은 매년 추가 혹은 삭제 또는 일부 개정을 통해 변화한다.

부동산 관련 법 또한 매년 수많은 규정이 변화하거나 추가되는데 그 어느 분야보다 많은 금액이 오가는 만큼 바이어나 셀러는 물론 부동산 에이전트 등 업계 관계자들은 이를 사전에 숙지해야 실수를 방지할 수 있다.새해에 개정되는 캘리포니아의 부동산 법규는 총 372건이다. 이는 전년 870건에서 무려 57%나 감소한 것으로 연간 변화 기준으로 지난 30년래 최저치에 해당한다.코로나 19에 따라 의회 활동이 크게 축소되면서 관련 법규의 개정작업이 대폭 줄어든 것이다.

2021년에 바뀌는 캘리포니아 부동산 관련 법과 코로나19로 인해 한시적으로 만든 법조항의 주요 내용을 정리해 본다.

▶ 상업용 세입자 임대료 체납 관련 퇴거 방지 규정

코로나 19로 인한 수입 감소로 어려움을 겪고 있는 상업용 부동산 세입자 보호를 위해 각 카운티 별로 강제 퇴거 기간을 유예하고 연체된 임대료를 분할 납부할 수 있도록 했다.

실례로 LA 카운티 소재 종업원 10 명 이하 업체는 코로나 19 관련 비상사태 기간이 끝난 후 12개월간 분할 납부 할 수 있다.

▶주거용 세입자 퇴거 방어 및 보호 (AB 3088)

세입자가 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대해서 25 % 만 지불하면 퇴거를 면할 수 있다. 건물주는 세입자에게 코로나 19 에 따른 수입감소로 월 페이먼트를 낼 수 없다는 진술서를 보내 주어야 하며 세입자는 이 서류를 받은 날로부터 15 일 이내에 서명해 건물주한테 보내야 된다. 경제적 어려움을 증명하는 것에는 서신, 실업 보험 기록, 병원비용 또는 어떠한 형식의 문서도 사용할 수 있다.단, 추가 보호법이 나오지 않으면 2021 년 2월부터는 임대료 전액을 지불하지 않을 경우 퇴거 당할 수 있다.

세입자가 코로나 19에 따른 재정문제를 건물주에게 알렸음에도 건물주가 마음대로 세입자를 퇴거시키기 위해서 현관 자물쇠 등을 교체하고 유닛 내부에 있는 세입자의 개인 물품을 처분하거나 유틸리티 공급을 중단하는 등의 보복행위를 하면 건물주에게 1000~2500달러의 벌금이 부과되며 세입자를 위한 변호사 비용도 따로 지불해야 한다.

건물주는 그간 체납된 비용에 대한 징수를 2021년 3월 1일부터 할 수 있다. 건물주는 소액 재판을 통해서 임대료를 받아 낼 수 있지만 이를 무시하면 벌금이 부과되며 세입자에 대한 체납금에는 이자나 과태금을 청구할 수 없다.

만일 건물주가 세입자의 평균 소득이 각 세대별 10만달러 이상 혹은 각 카운티 평균 소득 대비 130% 이상이라는 서류를 보유하고 있다면 세입자에게 코로나 19에 따른 소득 변동을 증명할 수 있는 별도의 서류를 요구할 수 있다.

▶ 세대주 보호법 (Homestead Exemption) AB 1885

주택 소유주를 보호하는 세대주 보호 (homestead)에도 변화가 있다. 이전(2013 년 1 월 1일)에는 개인 7만 5000달러, 가족 (family unit) 10만달러, 65세 이상, 장애인 또는 55 세 이상의 저소득층은 17만 5000달러까지 (자신이 거주하는 주택일 경우) 세대주 보호를 받았다. 새 법은 소유주의 특성에 관계없이 30만 달러 또는 거주 카운티(전년)의 평균 주택 가격 중 높은 가격을 선택하고 60만달러를 초과하지 않는 액수까지 세금공제를 받는다. 이 액수는 2022 년 1 월 1 일 부터는 년간 인플레이션 지수에 따라 재조정된다.

▶공동 관리 개발 지역에 25 % 이상 임대 허용(AB 3182)

주택 관리 협회 (HOA)와 관련한 임대 관련 규정이 변화된다.새 법은 전체 임대 수를 ‘공공 관리 지역 개발 (CID)’ 내 개별 주거 단위의 25 % 이하로 제한하는 것을 25 % 또는 그 이상으로 제한하도록 한다. 제한 기준은 HOA가 정할 수 있고, 30일 이내의 단기 임대는 금지된다.

▶채권(증권)추심자 면허제 시행 (SB 908)

가주 사업 감독국 (DBO)이 관리하는 것으로 채권추심자는 면허가 필요한데 부동산 업자는 이 대상에서 제외됐다.

▶금융상품 또는 서비스 제공자의 불법 강요행위 및 불공정 관련 규정 (AB 1864)

가주 사업 감독국 (DBO)이 ‘재정 보호 및 혁신 부서 DFPI’로 명칭이 변경돼 은행,크레딧 유니언 등의 금융 기관을 감독한다. rvice 해 주는 곳을 감독한다. 단 가주부동산국(DRE) 에 속한 부동산 에이전트는 적용 대상에서 제외된다.

▶친환경 시설비 융자 비용 저당 (PACE Liens, AB 1551)

셀러가 전기와 물 그리고 각종 에너지 절약을 위해 태양광 시설, 창문, 냉.난방 시설, 정원 재단장, 새 절전 시설, 화재 예방 비용을 위해 친환경 시설비 융자 비용 저당 (PACE) 설정을 할 경우 이를 잠재 고객에게 밝혀야 한다.

▶65 세 이상 고령자의 “주택 시설비 융자 계약” 취소권을 3일에서 5 일로 확대(AB 2471)

65 세 이상 고령자에게 소비자 관련 특정 계약과 친환경 시설 (PACE) 저당 융자 취소 일자를 과거 3 일에서 5 일로 연장한다.

▶외국어 계약서 번역 전달(AB 3254)

계약 시 구두 또는 서면 흥정에 (스페인어, 중국어, 한국어, 그리고 베트남어 등)을 사용한 경우 계약자에게 번역 사본을 전달해야 한다. 번역 사본이 요구되는 계약은 개인주택, 콘도, 이동식 주택 등으로 임대 계약 또는 계약 기간이 1 개월 이상 되는 것에 해당된다.

▶세입자가 사용한 정확한 공과금 (Utility) 청구(SB 1117)

한 건물에 여러 세대가 거주할 경우 부동산 소유주가 전체 공과금 (utility)을 개별 계량기 (meter)가 없이 전체 세입자에게 나누어 청구하는 곳이 있다. 이 경우 계량기 (master meter)에서 각 세입자가 실제 사용한 용량을 계산 할 수 있도록 부속 계량기(sub-meter)를 설치해 개별 통지해야 한다.

▶ 매매 시 주택 화재 내연성 관련 사실 전달 (AB 38)

판매하기 6개월 이전에 화재 위험 지역으로 지정된 곳에 위치한 주택은 바이어에게 화재 예방을 위한 공간 확보 또는 정원 식물 관리법에서 요구하는 서류 등을 제공해야 한다. 만약 이런 서류가 없다면 바이어와 셀러의 합의로 에스크로 종료 후 1년 안에 서류를 준비하겠다고 합의 할 수 있다.

2010년 이전에 건축된 주택의 판매자는 화재 예방에 필요한 특정 시설 명세서를 제출해야 된다.이 서류는 주택 결함 진술서(TDS)) 서류를 제출 할 때에 전해 주어야 된다.

화재 위험 지역은 산악 지역, 산림으로 우거진 곳, 오솔길, 잡초, 또는 건물, 구조물을 소유, 가연성 물질이거나 구조물 이웃 또는 화재 위험이 높은 지역에 소유, 건물 임대, 관리 운영하는 사람은 건축물로부터 각 측면과 앞뒤로부터 100 피트 이내에 대해서는 나무를 제거하고 굴뚝 옆에는 추가 10 피트 공간 확보가 되어야 된다. 죽은 나무 또는 죽어가는 나무와 지붕의 침엽수 낙엽 등등을 제거해야 된다.2025년 7월 1일 또는 그 이후부터, 내연성 물질 재료 처리를 해야 된다. 판매자가 소유하고 있는 동안에 내연성 처리 한 부분을 밝혀야 된다.

법은 2020 년 1 월 1 일부터 시행되지만 주택 결함 사실 진술서 (TDS)는 사례 별로 2021 년 1 월 1 일, 2021 년 7 월 1 일, 그리고 2025 년 7 월 1 일부터 개별 적용될 수 있다.

▶가족 건강 간호를 위한 무급 휴가(SB 1383)

5 명 이상의 고용주는 12 개월 이내에 고용인, 배우자, 조부모, 손자, 형제자매 또는 시부모식구들 건강 간호를 위해서 무급 휴가 12 주를 허락해 주어야 된다. 그리고 이들 식구 가운데서 군인으로 참여 할 때도 적용된다. 이 법의 적용 고용인은 고용주한테 최소 1.250 시간 이상을 근무한 고용인한테 해당된다. 즉 하루 8 시간 일을 했을 때에 최저 5 개월 21 일 이상 근무 했어야 된다.

▶고용주, 피고용인 Covid-19 감염 사실 모든 직원에 통고(AB 685)

과거에는 사생활 보호를 위해서 전염병에 감염된 피고용인에 대한 신상 공개하는 것을 금지했다. 이제 바이러스에 노출된 직원에게 바이러스 전염 위험을 제거할 수 있는 정보를 제공해주어야 된다. 고용주는 피고용인의 사생활 보호 때문에 직원에게 검사를 요구하거나, 검사를 한 경우에는 직원의 결과를 다른 직원한테 알릴 수도 없었다.

새로 개정된 법은 고용주가 COVID-19에 감염된 직원이 감염 기간 내에 직장 구내에 있었다면 모든 직원 보호를 위해서 COVID-19에 노출 되었을 수 있다는 것을 알려야 된다.

고용주는 잠재적 노출 통고 받은 후 영업 일 기준 1 일 이내에 다음 모든 조치를 취해야 한다. (a)감염 통고를 받은 피고용인과 동일한 장소에 근무한 모든 직원과 하청 직원의 고용주에게도 서면 통고해야 된다. 직원이 COVID-19에 노출되었을 때는 COVID-19 관련 혜택 정보를 모든 직원과 전담 대리인에게 근로자 보상, 휴가, 회사 병가 및 주정부 의무 휴가 또는 추가 병가 정보를 모든 직원과 직원의 전속 대리인에게도 제공해야 된다. 고용주가 시도하려는 방역을 위한 소독 및 안전 계획을 모든 직원, 하도급 직원의 고용주 및 고용인의 전속 대리인에게 통고해야 된다.

▶피고용인 병가(A1984)

새 법에서는 피고용인의 병가 사용은 피고용인 자신의 재량권에 속한다.

▶코로나 19(Workers Compensation, SB 1159)

코로나 19 관련 상해 보험 청구를 기존 90일이 아닌 30일 또는 45일 후에 보상할 수 있다. 작업장에서 근무한 직원이 5 명 이상인 경우 14 일 이내에, 질병에 감염 또는 작업장에서 근무한 직원 중 5 % 이상이 14 일 이내에 질병에 감염됐을 경우에 해당한다. 고용주는 작업장에서 코로나 19 전염방지를 위한 조치를 하고 직원들을 전염병에 노출시키지 않았다는 증거를 제시해야 한다. 만약 고용주가 반대 증거를 할 수 없으면 고용인은 상해 보험 혜택을 받는다. 단 이법은 한시적인 것으로 2023 년 1 월 1 일에 소멸된다.

▶ 건물 화재 방어 공간 확보 (AB 3074)

화재 위험이 높은 지역에 위치한 구조물에서 5 ~ 30 피트 사이에 화재를 방지하는 예방공간이나 구조물을 설치해야 한다.

▶산불 화재 보험

AB 2756-재난 발생 시 복구비용에 건축법의 10 % 적용 보장을 의무화함으로써 더 많은 주택을 복구할 수 있도록 해야 한다.

AB 301- 보험 연장 거절 통고에는 특정 정보를 제공해야 되고, 지급 금액 전액을 보험 계약자한테 명확하게 통고해야 된다. 전소 등에 따라 상당 기간 거주 할 수 없게 된 주택인 경우에는 추가 생활비를 명시해야 한다.전체 손실이 발생했을 때는 항목별로 보상금을 지불하지 않고서, 보험 약정에 명시된 한도의 30 % (최대 25만달러)을 지불 할 자격이 있다고 명시하고, 주 정부 최저 보험 (FAIR) 장려하기 위해서 보험 정보를 제공해야 한다.

SB 872- 추가 생활비 지불 2 주 연장과 60 일간 보험료 지불 유예

기존 법에서 주 정부 재난 비상사태 선언 지역에서 피해 시에는, 추가 생활비를 최저 2 년 이상 지불해야 된다.

화재로 전체 손실이 발생한 경우, 피해 복구 계산은, 보험 가입자가 기존 주택의 위치에 혹은 새로운 토지 위에 건축하는 등의 변화와 무관하게 동일해야 된다. 새 장소를 선택했을 때는 보험 회사가 토지 가격을 공제 할 수 없다.

▶단독 주택 차압 벌크 경매 중지 (SB 1079)

투자자 혹은 투자 기업이 경매 부동산을 한 묶음으로 구매하는 것이 금지된다. 이는 세입자, 비영리 단체 그리고 지역 정부 등에게 45일의 기간을 부여해 경매 및 낙찰 가격보다 더 높은 가격을 제시하면 우선 구입할 수 있도록 했기 때문이다.

▶소비자 부채에 근거한 차압 금지.(AB 2463)

채무자가 거주 주택을 담보로 하지 않고 소비자 부채 징수에 근거한 판결인 경우, 채무자가 거주하는 주택에 대한 판결 저당으로 주택 차압을 금지한다.

소비자 부채란 채무가 가족 또는 가계 목적으로 개인에게 발생한 것을 의미한다. 소비자 부채의 정의에서 아래의 항목은 제외된다.(a) 인건비 또는 고용 혜택(b) 세금 (c) 어린이 양육비 (d) 배우자 이혼 수당 (e) 정부 벌금과 수수료 (f) 불법 행위로 민사상 지불 판결 액수 (g) 학자금 융자 금융기관에 대한 융자금 제외, 주택 판매시 모기지 부채 포함 저당에 근거한 최초 판결 금액이 7만 5,000달러 이상.

▶건물주/세입자 신용기록 보고서(SB 1157)

새 법은 2021 년 7 월 1 일부터 2025 년 7 월 1 일까지 주택 개발 보조를 받은 모든 건물주가 임대료 지불 기록을 요구할 때 세입자의 신용 기록 청구 비용을 실제 지불된 액수 또는 월 10달러를 초과하지 않도록 승인한다. 주택 개발 보조란 정부의 섹션 8등에 의해 보조를 받은 다 세대 주택 및 재건축 건물을 뜻한다. 1~4 세대 주택, “부동산 투자 신탁 회사 (REIT), 주식 회사 지분 소유 (corporation), LLC 소유주, 정부 보조 주택 임대를 2 동 이하 소유주로서 15 동 (unit) 이하 다세대 부동산은 면제된다.

▶형사 범죄 피해 세입자의 임대 취소 권리(SB 1190)

새 법은 세입자 또는 가족 구성원이 가정 폭력 또는 노인 학대 등의 피해자일 경우 임대 취소를 요구할 수 있다. 세입자가 새 법에 따라서 임대 취소를 요구하면 보증금 (security deposit) 또는 선불로 지불한 임대료를 몰수할 수 없으며 이는 어떠한 임대 계약 위반에도 속하지 않는다.추후 건물주가 세입자에게 이런 기록이 있는 것을 알아도 이를 이유로 임대를 거부할 수 없다.

▶파괴 건물에 대한 재산세 기준 변화 (AB 2013)

자연 재해에 따른 피해로 파괴 된 건물을 재건축 또는 신축할 경우 기존 가치의 최대 120%까지 재산세 평가가 면제된다.

주지사가 화재, 산사태, 홍수 등의 이유로 재난지역으로 선언한 곳에서 소유 부동산이50 % 피해를 당한 후, 5 년 내에 동일 장소에 다시 건물을 세울 경우 원래 가치의 120 % 이내일 경우에 한해 과거 재산세 평가가 면제된다.만약에 120 % 를 초과 했을 때에는 초과 부분에 대해서만 재산세 재 조정 산정을 한다. 단 이 혜택을 사용한 사람이 다른 지역에 비슷한 주택을 구입한다면 재산세 기초 산정 금액을 이전할 수 없다. 새 법의 적용은 2017 년 1 월 1 일 이후 부터의 재난 선언에 해당된다.

<정리=최한승 기자/도움말=김희영 부동산>