|
LA 카운티의 오피스 부동산과 산업용 부동산의 공실률이 나란히 증가세다.
글로벌 부동산 브로커지 쿠시먼앤웨이크필드의 최근 집계 결과 지난 2분기 LA 카운티 LA 오피스 빌딩 공실률이 전년동기 대비 2.5% 오른 24.4%를 기록했다. 이는 LA 카운티 오피스 시장 공실률 기준 역대 최고치로 팬데믹 당시인 2020년 1분기 대비로는 무려 10%포인트나 증가한 수치다.
상업용 부동산 브로커들은 “재택과 원격을 포함한 하이브리드 근무 트렌드가 이제 정착해 오피스 수요가 사라지면서 공실률이 급등하고 있다”라며 “용도 변경을 필두로 다양한 대안이 필요하다”고 지적했다. 직장인들을 오피스 출근 비율을 분석한 캐슬 시스템즈에 따르면 현재 LA카운티 일대에서 사무실로 정기 출근하는 근로자의 비율은 단 50%에 그치고 있다.
지역별로는 오피스 부동산의 핵심인 LA 다운타운이 33.9%로 가장 높았고 LA 한인타운을 포함한 미드 윌셔가 30.3%로 그 뒤를 이었다.
공실률이 치솟았지만 LA 카운티 일대 오피스 부동산의 스퀘어피트 당 평균 임대료는 3.45달러로 직전분기 대비 큰 변화를 보이지 않고 있다. 하지만 현재 계약이 이뤄진 빌딩들만을 세분하면 지난 1년사이 임대료는 7.2%나 하락했고 신규 임대 비율도 1분기 사이 27.2%나 줄었다.
오피스 부동산의 공실률은 앞으로도 증가할 전망이다. 내년까지 임대 계약이 만료되는 오피스 부동산이 무려 550만스퀘어피트에 달하고 있고 이 결과 오피스 부동산의 공실률은 올해 25.4%, 내년에는 26.2%까지 치솟을 전망이다.
오피스 부동산의 가치 하락은 은행에도 위기를 가져 온다. 공실이 늘어날 수록 오피스 빌딩의 상업용 모기지 담보증권(CMBS) 대출금 연체나 디폴트가 증가하기 때문이다.
부동산 데이터 제공업체 트렙에 따르면 지난 2분기 기준 오피스 빌딩의 상업용 모기지 담보증권 연체율은 7.6%, 6월 한달 동안 기록된 연체액만도 18억7,000만달러에 달한다.
LA 다운타운 지역 오피스 빌딩 전문 브로커는 “현재 최고점 대비 최대 70%나 가치가 떨어진 빌딩이 많다”라며 “기준 금리가 떨어져도 공실률이 유의미하게 개선되지 않는 한 차압 빌딩이 급증하게 될 것”이라고 말했다.
오피스 부동산에 이어 수년간 호황이 이어지던 LA 카운티 산업용 부동산의 공실도 늘고 있다.
부동산 브로커지 나이 캐피털의 최근 집계 결과 올해 2분기 현재 LA 카운티 내 산업용 부동산의 공실률은 5.3%를 기록했다.1%에 도달했던 지난 팬데믹 당시에 비해 무려 4.3%포인트나 증가했다.
부동산 전문가들은 공실률 증가 원인에 대해 “지난 팬데믹 이후 이어진 산업용 부동산 호황에 공급이 대폭 증가한 반면 현재의 수요는 그 기대치에 못 미치고 있다”고 설명했다.
올 들어 LA 카운티에는 전년동기 대비 48%나 증가한 총 330만스퀘어피트의 산업용 부동산이 공급됐지만 동기간 공실은 임대공간 보다 830만스퀘어피트나 증가한 상황이다.
공실이 늘면서 임대료 또한 하락세다.
올해 2분기 기준 LA 카운티 산업용 부동산의 임대료는 스퀘어피트 당 1.52달러로 직전분기 및 전년동기 대비 각각 7.9%와 15.6%나 하락했다.
수익성이 낮아지자 거래도 줄고 있다.
올 2분기 이뤄진 산업용 부동산 거래는 직전분기 대비 67%줄었고 상반기 합산 거래량도 지난해 하반기에 비해 35.5%나 감소했다.
거래가 줄며 거래 총액 역시 직전분기 대비 70%나 떨어졌다.
상반기 임대 계약 역시 지난해 같은 기간에 비해 6% 줄었다. 단 2분기 임대만은 직전분기 대비로는 8%증가했다.
NAI 캐피털 측은 “고금리와 수요 감소에 따라 하반기에도 산업용 부동산 거래가 부진하며 가격도 하락할 것”이라며 “반면 바이어나 업체들은 보다 다양한 옵션이 생길 것”이라고 설명했다.최한승 기자
