서울의 턱밑까지 차오른 수도권·지방의 미분양 문제가 인구감소·주택 수급 불균형·유동성과 금리·정부 정책 등의 원인이 복합적으로 작용했다고 분석했다. 사진은 미분양 단지 [연합]

전문가들은 서울의 턱밑까지 차오른 수도권·지방의 미분양 문제가 인구감소·주택 수급 불균형·유동성과 금리·정부 정책 등의 원인이 복합적으로 작용했다고 분석했다.

특히 미분양의 안전지대로 불리던 서울까지 미분양의 그림자가 드리워지자, 정부가 대출 및 세제 등 적극적인 건설경기 활성화 대책을 내놔야 한다고 제언했다.

▶악성 미분양 10년5개월만 최대치…서울내 미분양도 3년만 17배 급증=18일 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준, 전국 미분양 주택은 7만173가구로 집계됐다. 이 중에서도 악성 미분양으로 분류하는 준공 후 미분양 주택은 2014년 7월(2만312가구) 이후 10년 5개월만에 최대치인 2만1480가구를 기록했다. 악성 미분양의 60%가량은 대구·경북 지역에서 발생했다.

주목할 점은 지방은 물론이고, 서울도 더 이상 미분양의 안전지대가 아니라는 점이다. 국토교통부의 ‘미분양 주택 현황’ 통계누리집 자료에 따르면 지난해 말 기준 서울의 민간부문 미분양 주택은 총 957호였다. 2021년 12월 54호에 그쳐있던 서울 내 미분양은 3년만에 17배가 급증했다.

전문가들은 우선 지방·수도권 미분양 물량이 급증한 데 대해 유동성 악화 문제를 꼽았다. 특히 정부가 가계대출 억제를 명목으로 은행권의 대출 문턱을 조이고 있다는 점이 언급했다. 대출의 운신의 폭이 좁으니, 미분양 주택을 사고 싶어도 살 방법이 없다는 것이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “실수요는 대출이 안 나오면 못 움직인다”며 “기존 주택을 팔아도 주택이 필요한 실수요자들이 미분양 주택을 사고 싶어도 살 수 없는 것”이라고 분석했다.

▶전문가들 “DSR 한시적 완화 절실” 지적=때문에 미분양 해소를 위해선 대출과 세제 등 금융규제 완화가 시급하다는 진단이다. 악성 미분양이 급증하고 있는 지방은 DSR(총부채원리금상환비율)을 풀어야 한다는 목소리가 높다.

세제 혜택도 언급된다. 정부는 올해부터 1주택자가 지방의 악성 미분양(준공 후 미분양) 주택을 구입하면, 1주택 특례를 계속 적용하고 있다. 건설업계와 전문가들은 경기도와 수도권에서도 미분양 주택이 쌓이고 있는 만큼, 세제 지원이 좀 더 확대돼야 한다고 주장한다.

실제 수도권의 준공 후 미분양 물량은 지난해 말 기준 1만7229호로 전국(2만1480호)의 대부분을 차지하고 있다. 미분양 해소를 위한 세제지원이 경기도 등 수도권이 빠지면 사실상 혜택을 적용받는 물량은 극히 일부에 불과하다.

또 현재 지방 악성 미분양에 한해서만 지원되는 세제혜택을 준공 전 미분양까지 확대하는 안도 고려돼야 한다는 목소리도 나온다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “정부에서 미분양 주택 문제를 해소하기 위해 구매자에게 취득세 50% 감면과 양도세 5년 간 면제 혜택을 준 2009년도 2.12 대책과 2012년도 9.10 대책처럼 취득세와 양도세를 일부 감면하는 정책이 필요하다”며 “실수요자에게는 지난해 10월부터 막혀있는 주택담보대출의 DSR 규제를 열어줘야 한다”고 밝혔다.

지방 미분양 해소를 위한 DSR 규제 한시적 완화는 앞서 정치권에서도 언급되는 등 대안으로 제시돼왔다. 하지만 금융위원회는 가계부채 급증을 우려하며 신중한 입장이다.

건설업계는 당장 올 7월 가산금리를 높여 한도를 줄이는 ‘스트레스DSR 3단계’가 시행 예정인 만큼, 해당 대책의 유예를 요청하고 있다.

금리 완화 등도 언급된다. 무주택자 등 주거지원계층과 국민주택규모 이하 주택 등에는 우대 금리 적용을 통해 주택거래가 활성화될 수 있도록 도와야 한다는 것이다.

미분양 주택을 임대로 전환하는 등 서민들이 현실적으로 접근 가능한 정책도 시급하다는 의견이다.

윤지해 수석연구원은 “서울과 수도권은 절대량이 많지 않은데 임차 수요는 풍부하다. 분양형을 임대로 돌리는 방법이 가장 현실적이고 빠르다”며 “건설사나 시공사 입장에서 할인 분양은 어렵기 때문에 단기 임대로 돌릴 수 있도록 기업형 임대 주택 형태로 2년 혹은 4년 살아보고 판단해서 살게 하는 등 유동성 확보도 현실적인 대안이 될 수 있다”고 했다. 정주원 기자