서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트[연합]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 정부가 2030년까지 5년간 수도권에 총 135만호의 주택을 착공한다. 공공택지 주택공급의 주체를 ‘한국토지주택공사(LH) 직접시행’으로 전면 전환해 공급에 속도를 붙이는 게 이번 정부 공급대책의 핵심이다. 용적률 규제 등을 완화한 ‘공공도심복합사업 시즌2’를 진행하고 재건축·재개발 등 정비사업 제도를 종합적으로 개편해 수도권에 23만호가 넘는 착공효과를 노린다. 6·27 대출규제 이후 다시 들썩이고 있는 수요를 통제하기 위해 당장 내일부터 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 규제지역에 대한 추가적인 대출규제도 시행된다.

尹 정부 수도권 공급에 연 평균 11.2만호 더 착공한다…5년간 공공택지 12.1만호

7일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택공급 확대방안’을 발표했다. 지난 2022년부터 3년간 지속되고 있는 착공 부진 영향으로 올해부터 서울·수도권의 아파트 입주예정 물량이 감소함에 따라, 이재명 정부는 첫 공급 대책으로 이전 정부가 세웠던 공급계획에 평균적으로 연간 11만2000호를 추가 확대하겠다고 밝혔다. 이에 수도권과 서울에 2030년까지 각각 134만9000호와 33만4000호의 주택이 착공될 전망이다.

먼저 국토부는 수도권 공공택지의 사업 주체를 민간에서 LH로 전면 전환해 5년간 총 6만호의 주택을 공급키로 했다. LH가 직접시행하는 주택공급 5만3000호에 용적률 상향 등 토지이용 효율화 조치에 따른 추가 확보분 7000호를 합친 숫자다. 현재 진행되고 있는 LH개혁위원회 논의가 마무리되면, 구체적인 공급 유형(분양·임대) 및 자금조달방안 등을 연내 발표한다. 지속해서 제기되는 ‘LH 적자 논란’에 대해서는 채권발행, 시공 이익 회수 등을 통해 자금 문제를 해결하겠다는 설명이다.

단 LH의 직접 시행 전환 물량이라도 민간이 설계·시공을 전담하는 등 ‘도급형 민간참여사업’으로 추진된다. 기존에 LH가 공공주택지구에서 공급하지 않던 85㎡ 초과 대형 평수의 주택도 직접 공급하는 등 설계·구조·브랜드 등의 측면에서 중산층을 아우르는 질 좋은 주택을 공급하기 위해서다.

31일 서울 남산에서 바라본 시내 모습. [연합]

기존에 진행되고 있는 3기 신도시 등 수도권 공공택지 사업 속도도 더 높이기로 했다. 서울 서초구 서리풀 등 지구 지정이나 계획 수립을 준비 중인 지구도 인허가 절차를 간소화해 최대 ‘2년+α’ 조기화한다. 이로써 ▷LH 직접 시행 ▷공공택지 효율화 ▷공공택지 용도전환 ▷사업 속도 제고 등을 통해 오는 5년간 추가로 수도권 공공택지에 착공될 물량은 총 12만1400호에 달한다.

이상경 국토부 1차관은 “그간 민간이 LH로부터 용지를 매입하더라도 직접 착공을 하지 않는 경우가 많아 주택 공급이 이뤄지지 않는 경우가 많았다”며 “LH가 직접시행을 하면 발표한 계획대로 주택을 공급할 수 있을 거라 확신한다”고 설명했다.

도심에 주택공급을 확대하기 위해선 노후시설·유휴부지 등을 적극 활용키로 했다. 준공한 지 30년 이상 경과한 노후 영구임대 등 공공임대 주택을 재건축해 2030년까지 2만3000호를 착공하고, 노후 공공청사 복합개발을 통해 2만8000호, 학교용지 활용해 ‘3000호+α’를 착공한다. 또 서울 도심내 유휴부지를 활용해 5년간 4000호 착공에 돌입한다.

노후 영구임대 공공주택은 종상향을 통해 용적률을 최대 500%까지 확보해 고밀도 재건축을 진행한다. 2024년부터 추진 중인 상계마들, 하계5단지 그리고 중계 1단지 등이 그 대상이다. 노후 공공청사 역시 청사부지의 용적률을 상향하고 LH·캠코 등이 주도적으로 개발하며, 학교용지는 생활간접자본(SOC) 등을 복합개발한다. 도심 내 유후부지로는 도봉구의 성균관대 야구장(잠정 1800호), 송파구 위례업무용지(1000호), 서초구 한국교육개발원(700호), 강서구 강서구청 가양동별관 등(558호)을 활용한다.

정비사업 제도 전면 개편…용적률 특례 확대

새 공급대책의 또 다른 축은 정비사업 활성화다. 먼저 정비사업의 종합적인 제도 개편을 통해 서울 40만호, 수도권 68만호의 공급을 촉진한다. 이에 오는 30년까지 5년간 수도권에 총 23만4000호, 서울에 11만호가 착공될 계획이다.

그간 업계의 요청이 많았던 ‘용적률 특례 확대’ 방안도 이번 제도 개편에 포함됐다. 주거지역과 동일하게 ‘준공업지역’도 별도 공공기여 없이 사업 추진 구역의 현재 용적률을 정비계획에서 인정해 주기로 했다. 단지 내에 둘 이상의 용도지역을 포함하고 있을 시, 용도지역에 관계없이 전체 대지의 용적률·건폐율을 가중 평균 적용해 고밀개발을 허용한다. 실제 현재 정비사업을 추진 중인 일부 강남권의 정비사업지에서도 이번 개편을 통해 사업성 혜택을 보는 곳이 나올 전망이다.

그 외에도 기본계획·정비계획 수립절차를 동시 진행하고 주민공람·지방의회 의견청취 등 절차의 병행도 허용한다. 사업시행계획인가와 관리처분계획인가의 동시처리도 가능해지며, 초기사업비 지원을 위해 조합의 융자 한도도 상향한다.

1기 신도시 선도지구로 선정된 분당 샛별마을 우방아파트. 박자연 기자

‘공공 도심복합사업 시즌2’도 진행된다. 수도권 등 지자체 제안·공모를 통해 신규 후보지를 발굴하는 공공 도심복합사업에서 ‘용적률 1.4배 완화’ 규정을 기존 역세권에서 역세권 및 저층주거지 유형으로 확대해 준다. 1기 신도시의 경우 그간 ‘공모’ 방식으로 선정되던 걸 ‘주민제안’ 방식을 전면 도입해 최소 6개월 이상의 기간을 단축, 물량 확대를 추진한다.

단기적인 공급효과가 있는 오피스텔, 도시형생활주택 등은 신축매입을 통해 5년간 수도권에 14만호 착공을 추진한다. 공실상가, 업무시설 등은 탄력적 용도전환을 통해 주거시설로 활용하고, 생활형숙박시설(생숙) 1만실에 대해 주거용 오피스텔 용도전환을 진행한다. 또 공사기간(공기)이 짧은 모듈러 주택 공급도 활성화한다. 자금조달 애로로 착공이 지연되고 있는 ‘수도권 공공지원 민간임대’는 기금출자 지원을 통해 5년간 2만1000호 착공을 목표로 한다.

규제지역 LTV 40%로 강화 “강남3구·용산→마용성으로 확대될 시 정책효과 굉장할 것”

[연합]

정부는 공급확대방안 뿐 아니라 수요관리를 내실화하기 위한 추가 대출규제도 발표했다. 당장 내일(8일)부터 규제지역 내 가계대출 주택담보대출(주담대) 주택담보비율(LTV) 상한이 50%에서 40%로 강화된다. 이로써 강남3구와 용산구 주택을 매입할 때는 주택 매입가격의 40%까지만 대출이 가능하게 됐다.

수도권 및 규제지역 내 주택매매·임대사업자 대출의 경우 ‘LTV 0%’ 룰이 적용돼 아예 제한될 예정이다. 다만 임대주택 공급 위축 등의 부작용을 고려해 주택을 신규 건설해 해당 주택을 담보로 취급하는 대출이나 공익법인 주택매매·임대업을 영위하는 경우, 주택임대사업자가 기존 임차인의 보증금을 반환해야 하는 경우 등에는 종전규정인 규제지역 30%, 비규제지역 60%가 적용된다.

이 차관은 “현재는 ‘6억원 이상 대출 제한’이 적용되기 때문에 15억원 이상 주택이 대부분인 강남3구와 용산구에선 추가적인 LTV 규제가 큰 효과가 없을 것”이라면서도 “하지만 향후 주택시장 불안정으로 인해 규제지역이 성동구와 마포구 등 한강벨트로 확대될 시 LTV 규제는 굉장히 효과가 있을 것”이라고 강조했다. 부동산 시장이 추가로 과열될 시를 대비해 선제적으로 강구한 조치라는 부연 설명이다.