금융당국이 오는 29일부터 1주택자의 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하기로 한 가운데 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용 중인 1주택자 약 5만2000명이 규제 영향권에 들게 될 전망이다.

당장 16일부터 수도권·규제지역 내 주택담보대출 DSR 산정에 적용되는 스트레스 금리가 3%로 상향되면 연 소득이 1억원인 차주를 기준으로 대출한도가 최대 14.7% 줄어들 것으로 추정된다.

금융위원회는 지난 15일 ‘주택시장 안정화 대책’의 하나로 대출수요 관리 강화방안을 발표하고 전세대출 DSR 도입 및 스트레스 금리 인상에 따른 차주 영향에 대해 이같이 설명했다.

금융위 시뮬레이션에 따르면 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 받는 전세대출의 이자상환분을 DSR에 반영할 경우 전세대출 금리를 3.7%라고 가정할 때 개별 차주의 DSR은 최대 14.8%포인트 상승한다.

우선 연 소득이 5000만원인 차주가 전세대출 2억원을 받을 경우 DSR이 14.8%포인트, 대출금액이 1억원일 경우에는 7.4%포인트 오를 것으로 추정된다. 같은 조건에서 연 소득 1억원의 차주는 전세대출 금액이 2억원일 때 DSR이 7.4%포인트, 1억원일 때 3.7%포인트 각각 상승할 것으로 예상된다.

스트레스 금리 상향 조정에 따른 영향을 보면 30년 만기 주담대를 연 4.0% 금리로 원리금 균등상환한다고 가정할 때 연 소득이 5000만원인 차주의 변동형 주담대 한도가 4300만원 감소할 것으로 점쳐진다. 스트레스 금리가 1.5%일 때는 2억9400만원까지 대출이 가능했지만 3%로 높아지면서 한도가 2억5100만원으로 줄기 때문이다.

같은 조건에서 혼합형(5년) 주담대 한도는 3억400만원에서 2억6600만원으로 3700만원, 주기형(5년) 주담대 한도는 3억2500만원에서 3억400만원으로 2200만원가량 줄어들 전망이다.

연 소득이 1억원인 차주의 경우 변동형 주담대 한도가 현재 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 감소할 것으로 추정된다. 혼합형(5년)은 최대 대출가능 금액이 6억원에서 5억3300만원으로 6700만원 줄며 주기형(5년)의 경우에는 이미 6억원 한도 제한에 걸리기 때문에 추가 한도 하향이 없다.

금융위는 이날 기존 6억원으로 제한했던 수도권·규제지역 내 주담대 한도를 주택가격에 따라 차등화하기로 했다.

이에 따라 15억원 이하 주택을 구입할 땐 기존처럼 6억원까지 대출을 받을 수 있지만 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 최대한도가 쪼그라든다. 대출한도 차등화는 오는 16일 즉각 시행된다.

신진창 금융위 금융정책국장은 “주택가격을 견인하는 여러 요소가 있겠지만 주택금융 담보대출도 일정 부분 역할을 한다”면서 “적어도 수요 측면에서 대출이 주택가격을 과하게 끌고 가는 상황을 막아야겠다는 것”이라고 말했다.

그는 주담대 한도 차등화 기준에 대해 “최근 서울 주택가격의 분포, 지역별 주택가격 상승 속도, 주택가격과 연계된 대출의 활용 정도 등을 감안해 결정했다”면서 “일부 지역의 경우 25억원이 넘는 고가 아파트 거래에 대출이 이용되는 상황이 있었고 이 지역의 주택가격 상승이 다른 주택가격의 상승을 견인하는 흐름이 형성됐다”고 말했다.

신 국장은 추가 대출 규제가 단기 처방에 그칠 수 있다는 지적에 대해서는 “이번 대책이 상당히 강력하다”면서 “시장 안정에도 분명한 효과가 있을 것”이라고 답했다. 그러면서 “앞으로도 대출이 주택가격 상승을 촉진하는 면이 있다면 어느 경우라도 대출 규제를 강화할 것”이라고 강조했다.

정부가 보유한 주택의 지역에 관계 없이 1주택자의 수도권 전세대출을 DSR에 포함하기로 하면서 지방 주택을 처분하고 서울에 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 집중하려는 현상이 심화할 수 있다는 지적도 나온다.

이에 대해 신 국장은 “이 규제는 갭투자(전세 끼고 주택 매입), 혹은 전세대출을 활용한 주택가격 상승을 막자는 취지”라며 “서울이든 지방이든 똑같이 주택을 보유한 1주택자가 서울에서 전세대출을 받을 땐 규제를 해야 한다는 관점”이라고 설명했다.

무주택자의 전세대출이나 정책대출에 DSR을 적용하는 방안은 신중히 검토할 계획이다. 그는 “무주택자 전세대출 DSR 적용 여부는 이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자 주거안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 판단하겠다”면서 “정책대출 DSR 적용 역시 취약계층 지원이라는 정책대출 고유의 목적 등을 종합적으로 감안해 검토할 것”이라고 했다. 김은희 기자