강화된 DSR 규제, 수도권 실수요자 직격탄…세금 중과까지 더해져 부담 가중

더샵 오산역아크시티, 주담대 대출세금 부담에서 자유로워…10년간 거주 가능

정부의 고강도 규제 발표로 수도권 분양시장이 혼조 양상을 보이고 있다. 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’으로 수도권 수요자들의 자금 조달이 급격히 어려워졌기 때문이다.

이번 대책의 핵심은 △서울 전역 및 경기도 12곳 규제지역 지정 △주택가격에 따른 주담대 한도 차등화 △스트레스 DSR 금리 상향 △1주택자 전세대출 DSR 적용 등이다. 내용에는 ‘부동산 세제 합리화 방침’도 포함됐는데, 규제 지역 부동산 보유 및 거래세 중과 등을 검토할 수 있다는 뜻으로 해석된다.

현재 수도권 지역은 올해 7월부터 시행된 ‘스트레스 DSR 3단계’로 이미 대출 한도가 크게 줄어든 상황이다. 이 제도는 실제 이자보다 1.5%p 높은 금리를 적용해 대출 심사를 강화하는 방식인데, 이번 대책을 통해 스트레스 금리가 3.0%로 상향 조정되면서 대출 문턱이 더욱 높아졌다.

업계에 따르면 소득 수준과 대출 유형에 따라 최대 14.7%, 금액으로는 8,600만원가량 한도가 줄어들 것으로 추산된다. 전세 대출 역시 마찬가지인데, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 DSR에 포함돼 한도가 추가로 줄어든다.

이와 함께 규제지역 신규 지정 시 강화된 대출규제가 즉시 적용된다. 주담대 담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 활용한 주택구입도 제한된다.

이러한 가운데, 이번 규제 대상에서 제외된 단지들은 반사이익이 기대되며 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 그 중에서도 공공지원민간임대주택이 대출 부담이 없는 실거주 중심의 대안 주거상품으로 주목받으며 인기를 끌 것으로 보인다.

포스코이앤씨가 오산시 세교2지구에 공급을 앞둔 ‘더샵 오산역아크시티’가 대표적이다. 이번 규제지역으로 지정된 수원시(영통장안팔달), 의왕시와 인접한 오산시에 들어서는 이 단지는 공공지원민간임대주택이며, 무주택자 대상으로 공급돼 대출 및 각종 세금 부담에서 비교적 자유롭다.

최대 10년간 임대차기간이 보장돼 안정적으로 거주할 수 있고, HUG 보증을 통해 퇴거 시 보증금 반환도 보다 안전하게 받을 수 있다. 여기에 의무임대기간이 종료되면 분양 전환이 가능해 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회도 제공한다. 청약 통장이 없어도 청약 접수가 가능하며, 임차인에게 분양전환 우선권이 주어지는 만큼 청약을 통해 입주하는 것이 가장 유리할 전망이다.

특히, 정부가 부동산 보유세를 강화할 수 있다는 뜻을 내비친 상황에서 이 단지는 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 자유롭다. 더불어 임대 기간 동안 무주택 자격 유지가 가능한 점도 주목할만 하다.

단지는 입지도 우수하다. 지하철 1호선 오산역이 반경 600m 내에 위치해 있으며, 향후 단지 앞에서부터 오산역 방향으로 오산천을 가르는 연결도로가 신설(예정)되면 오산역을 더 가깝게 이용할 수 있을 전망이다. 또한, 세교2지구의 유일한 주상복합용지에 들어서 ‘슬세권’ 입지를 누릴 수 있다. 단지 내 대규모 상업시설에 음식점, 의료시설, 키즈시설 등 다양한 업종의 입점이 가능하기 때문에 향후 입점될 인프라를 단지에서 바로 이용 가능하며 오산천과 맞닿아 있는 ‘수세권’ 입지도 갖췄다.

포스코이앤씨 시공으로 차별화된 상품도 누릴 수 있다. 오산시 최고 층인 44층으로 조성돼 상징성이 높으며, 세대당 1.5대의 주차대수로 주변 단지 대비 넉넉한 주차공간을 확보했다. 전 주택형에 안방 드레스룸은 물론, 알파룸과 현관 팬트리가 마련되며 세대 방문 청소 서비스인 ‘홈클리닝 서비스’, 앱을 통해 비대면 진료 및 처방 등을 받을 수 있는 ‘디지털 헬스케어 서비스’ 등의 다양한 서비스도 제공될 예정이다.

한 부동산 전문가는 “대출 여력이 줄어든 실수요자 입장에서 ‘그래도 자금이 닿는 곳’으로 관심이 몰리는 건 당연한 일”이라며 “더샵 오산역아크시티의 경우 입지와 상품, 브랜드 가치까지 모두 갖춘 단지로 이번 대책의 반사이익 수혜가 클 것으로 보인다”라고 말했다.

한편, 더샵 오산역아크시티는 지하 4층~지상 44층, 7개 동, 전용면적 84~104㎡ 아파트 897세대와 전용면적 84㎡ 오피스텔 90실, 연면적 약 2만5,000㎡ 규모의 상업시설로 구성된다. 이중 아파트 897세대를 10월 공급할 예정이다. 견본주택은 경기도 오산시 원동 일원(오산시청 인근)에 마련된다.