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모기지 금리 급등에 따라 시장의 중심축이 셀러에서 바이어로 넘어가면서 ‘바이 다운’이 다시 주목 받고 있다.
바이 다운이란 셀러나 모기지 업체 등이 바이어에게 제공하는 일종의 인센티브 프로그램이다. 주로 2/1 바이다운이란 방식이 사용되는데 이는 첫 해의 모기지 금리를 2%포인트 낮춰주고 다음해에는 1%포인트를 인하하는 것이다.
다시 하락세로 돌아섰지만 6%를 훌쩍 넘긴 현재 금리는 올초 대비 무려 2배 이상 오른 수치로 바이어들에게 전년동기 대비 약 60%가까이 늘어난 페이먼트 부담을 안겼다.
이런 상황에서 바이다운을 통해 이자율을 크게 낮출 수 있다면 바이어에게는 반가운 소식이 아닐 수 없다.
바이다운은 주로 신규 주택의 재고 물량을 빠르게 처리하려는 건설업체들을 필두로 대형 모기지 업체인 로켓이나 유나이티드 홀세일 그리고 캐런티드 레이트 등이 주로 도입하고 있다.
로켓 모기지의 경우 이미 인플레이션 버스터라는 상품을 도입했는데 이를 통해 바이어의 월 페이먼트를 수 백 달러 이상 낮춰 인기를 모으고 있다.
최근 CNBC 등에 소개된 바이다운 프로그램의 사례를 보면 37만 5000달러 주택을 20% 다운페이먼트로 구매한다고 가정할 때 대출 금인 30만달러에 7% 금리를 적용할 경우 월 페이먼트는 1996달러가 된다.하지만 30만달러에 2/1 바이다운을 활용하면 첫 해 이자율이5%가 되면서 월 페이먼트는 1610달러가 된다. 매월 300달러 이상을 절약하게 되는 것이다.
셀러들은 바이어의 바이다운 계좌에 미리 일정 금액을 예치하고 이 금액은 월 페이먼트 인하에 사용된다.
만일 바이다운 지원금액이 남은 상황에서 재융자를 해도 그 차액은 새로운 대출에 활용할 수 있다.
2/1 바이 다운 이외에도 1/0 바이다운 또는 3/2/1 바이다운 등도 바이다운의 방식이다. 1/0은 첫해 1%포인트를 인하한 후 2년째 원 금리로 돌아가는 것이며 3/2/1은 말 그대로 첫해 3%를 시작으로 매년 1%포인트가 낮아지는 형식이다.
셀러들이 이자율을 유지하는 대신 가격을 인하할 경우에도 단기적으로는 바이다운이 구매자들에게 더 많은 절약 효과가 있다.
앞서 언급한 30만 달러 대출금의 2/1 바이다운과 가격 인하를 비교해보면
37만 5000달러 주택을 1만 달러 인하할 경우 20% 다운페이먼트 제외 융자금 29만 2000달러에 대한 월 페이먼트는 1943달러로 월 53달러가 절약된다.
바이다운의 386달러에 크게 못 미치는 액수다.
모기지 이자율을 줄이기 위해 사용하는 포인트 디스카운트와 비교해보면 장기적으로는 포인트가 더 많은 금액을 절약할 수 있다.
예를 들어 해당 주택에서 오래 거주하고 재융자의 계획이 없다면 전체 대출금에서 1%를 지불하고 약 0.25% 이자율을 내리는 효과를 보는 포인트가 좋지만 장기 거주 계획이 없고 금리 인하 후 재융자를 노린다면 바이다운이 좋다.
마지막으로 변동금리(ARM)와 바이다운을 비교해 봐도 고정금리와 변동금리의 차이가 약 0.6%포인트 수준인 최근에는 1%이상 이자율이 낮은 바이다운이 더 실용적이다.최한승 기자
