서울 남산타워에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. 이상섭 기자

[헤럴드경제=신혜원 기자] 지난달 서울 강동·광진·동작·마포·성동구 등 한강벨트 지역의 집합건물을 매수한 외지인이 약 1400명에 달해 올 들어 최고치를 기록했다. 올해 1월 700명 수준이었던 한강벨트 일대 외지인 매수세는 강남3구(강남·서초·송파구)·용산구 토지거래허가구역(토허구역) 확대 지정, 6·27 대출규제 등 부동산 규제 시점 전후로 가파르게 늘었다. 정부가 이 같은 풍선효과를 원천 차단하겠다며 서울 전역·경기 12개 지역을 규제지역과 토허구역으로 묶는 초강경 대책을 내놨지만 수도권 내 비규제지역으로의 수요 집중 가능성은 여전하다는 지적이다.

17일 법원 등기정보광장의 소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황에 따르면 강동·광진·동작·마포·성동구 등 한강벨트 5개 자치구의 집합건물(아파트·연립·다세대주택·오피스텔)을 매수한 외지인은 1380명인 것으로 집계됐다. 올해 월별 외지인 매수인수 중 가장 높은 수치로, 전월(1297명) 대비 6.01% 증가했다.

이는 정부가 발표한 9·7 공급대책에 대한 시장의 실망감과 토허구역 추가 지정 가능성에 따른 불안심리가 맞물리며 나타난 패닉바잉(공포 매수) 결과로 풀이된다. 또다른 규제가 발표되기 전 ‘똘똘한 한 채’를 마련하려는 외지인들의 한강벨트 집합건물 매수가 늘어난 것이다.

앞서 5개 자치구의 외지인 매수인수는 지난 3월 24일 강남3구·용산구 토허구역 확대 지정, 6·27 대출규제 전후로도 급격한 증가세를 보였다. 올해 1월 714명→2월 761명→3월 668명 등 등락하던 외지인 매수인수는 4월 870명으로 30.24% 늘었고, 5월 840명으로 소폭 줄었다가 6월 1339명으로 59.4% 증가했다. 강남3구·용산구가 토허구역으로 묶이며 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 불가능해지면서 한강벨트로 수요가 이동한 데다 마포·성동의 토허구역 지정 가능성이 지속적으로 거론된 6월에는 ‘규제 전 사자’는 막차 수요가 작용한 것으로 해석된다.

이 같은 추세는 개별 자치구로 봐도 뚜렷하다. 강동구 집합건물을 매수한 외지인수는 3월 187명에서 4월 305명으로 63.1%, 5월 191명에서 6월 261명으로 36.65% 증가했다. 이후 7월 282명→8월 304명→9월 338명 등 지속적으로 늘었다. 광진구 또한 3월 74명→4월 132명→5월 79명→6월 219명 등의 추이를 보였다.

5월 214명에서 6월 315명으로 47.2% 증가한 마포구는 7월 282명으로 줄었다가 8월 299명, 9월 392명으로 다시 늘었다.

이같이 규제로 시장 과열을 진정시키려 할수록 되레 역효과가 나자 정부는 전날 풍선효과를 사전에 방지하겠다며 서울 전역과 경기 12개 지역(과천시·광명시·수원시 영통구·장안구·팔달구·성남시 분당구·수정구·중원구·안양시 동안구·용인시 수지구·의왕시·하남시)을 조정대상지역·투기과열지구·토허구역으로 지정했다. 핀셋 규제가 아닌 범위를 대폭 넓혀 집값 상승 확산을 철저히 차단하겠다는 취지다.

이들 지역에서 주택을 매수하면 2년 실거주 의무가 적용되는 데다 주택담보대출비율(LTV)가 무주택 40%·유주택 0%로 축소돼 외지인 매입이 주춤할 것이란 전망이다. 그러나 서울 접근성이 좋은 수도권 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 반복될 수 있다는 관측도 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “단기간 가격 과열 현상과 활발한 갭투자 흐름을 보였던 강동·광진·동작·마포·성동구를 중심으로 당분간 수도권 주요 지역의 거래 및 가격 조정은 불가피하다”며 “규제지역을 피해 이동하는 풍선효과로 인해 경기 외곽이나 입주물량이 부족한 지역, 교통 및 택지개발, 정비사업이 포진한 수도권 호재지역으로 수요 이전이 발생할 가능성이 있다”고 분석했다.

이재국 한국금융연수원 겸임교수 또한 “경기 구리시와 부천시, 남양주 다산신도시 등 서울 접근성이 좋은 비규제지역뿐만 아니라 지방의 대장지역 주요 단지로 풍선효과가 나타날 수 있다”고 내다봤다.

정부는 대책 시행 이후 시장 상황을 모니터링하며 규제지역·토허구역 추가 지정을 검토하겠다는 계획이다. 국토부 관계자는 “서울은 자칫 외부 지역을 제외하고 지정했을 때 남은 지역으로의 확산을 초래할 우려가 굉장히 크다고 판단했지만 경기도는 전체를 다 지정하는 것은 과하다고 판단했다”면서도 “12곳으로 제한해서 지정했지만 향후 추가적인 집값 상승 확산 양산이 보이면 추가 지정도 열어두고 검토할 것”이라고 말했다.