서울 남산에서 바라본 용산 및 강남 아파트의 모습 [헤럴드 DB]

집값에 따라 대출한도를 차등 적용하는 10·15 주택시장 안정화 대책이 시행된 지 한 달여가 지난 가운데, 대책 이후 서울의 25억원 초과 아파트 거래비중은 오히려 더 늘어난 것으로 파악됐다. 특히 ‘한강벨트’로 묶이는 광진구는 25억원 초과 거래비중이 전체의 30%에 육박했다.

정부는 10·15 대책을 통해 가격 상승을 이끄는 고가주택 중심의 수요를 강력히 관리하겠다고 밝혔다. 하지만 지나친 대출규제로 중산층 실수요자의 시장 진입장벽을 높이고, 현금부자 중심의 양극화 구조를 심화시켰다는 지적이 나온다.

13일 헤럴드경제가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 10·15 대책이 시행된 10월 16일부터 11월 12일까지 이뤄진 서울 아파트 매매거래(직거래 제외)는 2233건으로, 시행 직전 같은 기간(9월 18일~10월 15일) 9968건에 비하면 약 78% 급감했다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역 및 규제지역으로 묶는 고강도 대책 영향으로 거래가 위축된 결과다.

하지만 매매가격별 비중을 보면 고가주택 거래비중은 늘어난 것으로 나타났다. 대책 시행 전후를 비교하면 ▷15억원 이하 75.21%(7497건)→68.29%(1525건) ▷15억원 초과 25억원 이하 20.69%(2062건)→21.23%(474건) ▷25억원 초과 4.10%(409건)→10.48%(234건) 등의 추이를 보였다.

15억원 이하 매수비중은 6.92%포인트 줄고, 25억원 초과 매수비중은 6.38%포인트 상승한 것이다. 15억원 초과 25억원 이하 비중도 0.54%포인트 소폭 늘었다. 토지거래허가 과정으로 인한 시차를 고려하더라도 고가아파트 비중이 뚜렷하게 확대된 모습이다.

정부는 10·15 대책 발표 당시 주택담보대출 한도를 15억원 이하 주택은 기존대로 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 강화했다. 집값이 비쌀수록 대출한도를 줄여 고가주택 수요를 억제하겠다는 취지지만 시장 상황은 반대로 가는 실정이다.

특히 대책 발표 전 수요가 집중되며 과열 양상을 보였던 광진구, 성동구 등 지역의 25억원 초과 비중은 각각 약 7%→28%, 8%→12%로 늘었고, 15억원 이하 비중은 각각 약 42%→31%, 41%→37%로 줄었다.

이 같은 상황에 초고강도 규제 중심의 10·15 대책이 정책과 관계없이 움직이는 현금자산가 중심의 시장 구조 재편을 가속화할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 대책 전에도 25억원 초과 아파트의 전액현금 매수 비중이 절반에 달할 정도로 현금자산가 중심으로 고가주택 시장이 굳어져 있는 상황에 10·15 대책이 시행되며 실수요층의 접근성만 더욱 낮췄다는 평가다.

실제 헤럴드경제가 8~9월 서울에서 거래된 25억원 초과 아파트 중 소유권이전등기가 완료된 50건의 등기부등본을 분석한 결과 23건이 대출없이 현금으로 매수했다. 당시 기존에도 토지거래허가구역·규제지역이었던 강남3구(강남·서초·송파구)·용산구 외 지역인 광진구, 성동구에서도 현금매입이 이뤄지기도 했다.

이밖에도 규제를 피한 경기도 일부 지역에서는 ‘풍선 효과’가 나타나는 등 규제 시행으로 인한 부작용도 가시화되는 모습이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 11일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 규제 일부 지역 풍선효과 우려와 관련해 규제 확대를 시사하기도 했다.

김 장관은 “화성이나 구리 지역 같은 경우에는 약간 부동산 가격이 풍선효과가 우려되는 수준”이라며 “일부 확대하는 것도 검토해야 하고 지속적으로 상황에 대처하는 고민 중”이라고 말했다. 국토부는 실수요자 피해 등 각종 부작용을 완화하기 위한 대책도 예고한 상태다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “대출한도가 줄어드는 규제가 시행됐어도 현금여력이 있는 자산가 또는 금융자산 처분소득이 큰 수요자들의 고가주택 매수는 지속되고 있다”며 “다만 일부 중저가 지역은 실수요 이동이 나타나는 양상을 보이고 있고 대책이 시행된지 한 달 정도 됐기 때문에 상황을 더 지켜볼 필요가 있다”고 말했다. 신혜원 기자